鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

広島南 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	南２３Ｋ５２ -335208	広島市南区		更地	（　）	長方形	東20m国道、西4.5m、二方路		近商 (90,300)
b	南２３Ｋ５２ -335213	広島市南区		更地	（　）	ほぼ長方形	東10m市道、西2.7m、二方路		近商駐輪場附置義務 (90,400)
c	南２３Ｋ５２ -335217	広島市南区		更地	（　）	長方形	北西4m市道、中間画地		１住居 (70,160)
d	南２２Ｔ５２ -425201	広島市南区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西7m市道、中間画地		１住居 (70,200)
e	南２２Ｔ５２ -425228	広島市南区		更地	（　）	長方形	南東7.2m市道、中間画地		１住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 313,028	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 98.9]	321,257	100 [ 114.3]	281,065	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	281,000
b	(　 ) 240,367	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	253,387	100 [ 92.7]	273,341		273,000
c	(　 ) 273,637	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	276,647	100 [ 98.1]	282,005		282,000
d	(　 ) 244,425	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	251,024	100 [ 89.4]	280,787		281,000
e	(　 ) 363,004	100 [ 130.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	283,981	100 [ 99.3]	285,983		286,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e	その他	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
e	その他	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 280,000 円／㎡]

広島南 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地で、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,893,664	3,180,887	7,712,777	6,177,990	1,534,787	（　0.9533） 1,463,112	（ 4.3 - 0.0 ） 4.3％
	⑧収益価格	34,025,860 円　　　　（　 166,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

広島南 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗事務所兼共同住宅	120.00	Ｓ5	529.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	205 ㎡	17.9 m x 12.2 m	前面道路：市道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗（部分貸）、２階：事務所（部分貸）、３階以上ファミリータイプ：専有面積４５㎡程度（２ＤＫ）

⑦有効率　 84.9 ％
の理由

併用ビルとしてほぼ標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	97.50	80.0	78.00	2,700	210,600	6.0	1,263,600
							0.0	0
2～ 2	事務所	120.00	87.5	105.00	2,200	231,000	6.0	1,386,000
							0.0	0
3～ 5	住宅	104.00	85.5	88.92	1,766	157,033	3.0	471,099
							0.0	0
～

～

計		529.50	84.9	449.76		912,699		4,062,897
								0

⑨年額支払賃料	912,699 円　×　12ヶ月　＝　 10,952,388 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 449.76 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は支払賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 720,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,952,388 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 720,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 817,067 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,855,321 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,062,897 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 37,785 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	60,000 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 558 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,893,664 円　　　　（　 53,140 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	南（賃）Ｋ５２　　　　-345212	2,007 ( 1,972)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [108.0]	1,822	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,770 円/㎡　月額支払賃料（　 1,766 円/㎡）　基準階 3 F B
b	南（賃）Ｔ５２　　　　-345231	1,900 ( 1,896)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [107.0]	1,741
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

広島南 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	569,400 円	94,900,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,400,687 円	11,672,388　×　　　　 12.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 214,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 806,600 円	94,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	94,900 円	94,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	94,900 円	94,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,180,887 円　（　　　　　　 15,517 円／㎡）　　（経費率　　 29.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9533

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	94,900,000 円	設計監理料率　 174,000 円／㎡　×　 529.50 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0651	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0918 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,177,990 円（　　　　　 30,137 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,893,664 円
②総費用	3,180,887 円
③純収益　①－②	7,712,777 円
④建物等に帰属する純収益	6,177,990 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,534,787 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,463,112 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,137 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,025,860 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 166,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
広島南 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

広島南 5-6

広島県

広島第１

氏名

不動産鑑定士　駒松　康弘

TEL.

鑑定評価額

56,000,000 円

１㎡当たりの価格

273,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	215,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	広島市南区旭１丁目１３４３番２外｢旭１－９－１７｣				②地積　(㎡)	205 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他） (90,300)
	1.5:1	店舗兼共同住宅ＲＣ5	中低層併用ビルが多く見られる近隣商業地域	南西9m市道	水道、ガス、下水	広島 3.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 40 ｍ、南 150 ｍ、北 400 ｍ

②標準的使用

中層の店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

９ｍ市道

交通

施設

広島駅南方

3.1km

法令

規制

近商
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

旧来からの近隣商業地域を形成し、周辺では都市計画道路「霞庚午線」の整備が進展する。商況がふるわない現
状に変化はないため、都心部へ連絡するバス便の利便性より、住宅系の比重が高まることも予測される。

(3)最有効使用の判定

中層の店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 282,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 179,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は南区及びその周辺部で、幹線背後や準幹線沿いの商住混在地域である。需要者は個人事業者、中小規模の
法人事業者、不動産開発業者等。同一商圏内に大型商業施設が複数立地するため、旧来の近隣商業地域としての立地環
境は低下している。地区内には都心部へのバス便が運行されており、利便性が良好な住宅地としての需要は今後も高ま
ることが予測される。かかる地域性より取引される規模、用途が一定しておらず、市場の中心価格帯は見い出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、商住用途が混在する周辺類似地域より採用した事例を基に、取引事例比較法を適用して要因比較等を適正
に行って試算したものであり、市場性を反映する結果が得られた。近隣商業型の当該地域で商住併用の建物を想定して
収益還元法を適用したが、周辺商業地域に比して商況がふるわないことから、収益価格は低位に試算された。よって、
代表標準地との検討をふまえ、比準価格を標準に、収益価格も比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　広島南 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 312,000 円／㎡

[102.9]
100

100
[100.0]

100
[118.0]

[100.0]
100

272,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    269,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍の落ち着きとともに、南区の市場は
堅調に向かいつつあるが、インフレ懸念等景
気を腰折れさせる要因もうかがえる。

周辺の大型商業施設により、近隣商業型の当
地域では集客力が低下する一方、利便性を反
映して住宅系の比重が高まりつつある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

広島南 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	南２２Ｔ５２ -425201	広島市南区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西7m市道、中間画地		１住居 (70,200)
b	南２２Ｔ５２ -425206	広島市南区		更地	（　）	長方形	北西17m市道、南西4m、角地		１住居 (60,200)
c	南２３Ｋ５２ -335218	広島市南区		貸家建付地	（　）	袋地等	西20m国道、中間画地		近商駐輪場附置義務 (90,300)
d	南２２Ｋ８８ -328813	広島市南区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南5.9m市道、中間画地		近商 (93,375)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 244,425	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	251,024	100 [ 88.4]	283,964	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	284,000
b	(　 ) 349,927	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 132.6]	269,966	100 [ 94.9]	284,474		284,000
c	(　 ) 291,671	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 87.4]	338,392	100 [ 124.3]	272,238		272,000
d	(　 ) 296,030	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	309,925	100 [ 108.8]	284,858		285,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +30.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -12.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 282,000 円／㎡]

広島南 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,576,059	3,290,120	8,285,939	6,631,560	1,654,379	（　0.9518） 1,574,638	（ 4.3 - 0.0 ） 4.3％
	⑧収益価格	36,619,488 円　　　　（　 179,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

広島南 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗等兼共同住宅	120.00	Ｓ5	560.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	205 ㎡	17.9 m x 12.2 m	前面道路：市道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗（フロア貸）、２階：事務所（フロア貸）、３階以上：住宅（専有面積４５㎡前後、小世帯等向け）と想定。

⑦有効率　 84.0 ％
の理由

５階建店舗等兼共同住宅としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	110.00	80.0	88.00	2,700	237,600	6.0	1,425,600
							0.0	0
2～ 2	事務所	120.00	85.0	102.00	2,200	224,400	6.0	1,346,400
							0.0	0
3～ 5	住宅	110.00	85.0	93.50	1,775	165,963	3.0	497,889
							0.0	0
～

～

計		560.00	84.0	470.50		959,889		4,265,667
								0

⑨年額支払賃料	959,889 円　×　12ヶ月　＝　 11,518,668 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 470.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は賃料込みを想定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	13,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 624,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,518,668 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 624,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 607,133 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,535,535 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,265,667 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 40,524 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,576,059 円　　　　（　 56,469 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	南（賃）Ｋ８８　　　　-348806	1,251 ( 1,249)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 78.0]	100 [100.0]	1,887	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,779 円/㎡　月額支払賃料（　 1,775 円/㎡）　基準階 3 F B
b	南（賃）Ｋ８８　　　　-338801	1,671 ( 1,639)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,759
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

広島南 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	588,600 円	98,100,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,457,120 円	12,142,668　×　　　　 12.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 214,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 833,800 円	98,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	98,100 円	98,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	98,100 円	98,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,290,120 円　（　　　　　　 16,049 円／㎡）　　（経費率　　 28.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9518

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	98,100,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 560.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0676	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0661 × 30 ％　＋ 0.0918 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,631,560 円（　　　　　 32,349 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,576,059 円
②総費用	3,290,120 円
③純収益　①－②	8,285,939 円
④建物等に帰属する純収益	6,631,560 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,654,379 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,574,638 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,681 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,619,488 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 179,000 円／㎡）