別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 広島南 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島南 -11 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　長瀬　正光   TEL.

鑑定評価額 21,100,000 円  １㎡当たりの価格 110,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 87,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市南区仁保３丁目５７８番８ ｢仁保３－３９－８｣ ②地積 　(㎡) 192   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 東6.4m市道 水道、ガス、下水 広島 4.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６．４ｍ 市道 交通 施設 広島駅南東方 4.5km 法令 規制 ２中専 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 昭和５０年代後半に造成された高台の住宅団地で戸建住宅が区画整然と建ち並んでいるが、世代交代とともに建 替えが徐々に進んでいくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    110,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、広島市中心部周辺の丘陵部住宅地域一円。需要者は広島市都心に勤務する第一次住宅取得者が主体であ る。高齢化が進んでいる古い住宅団地であるが、若い子育て世代も散見されるようになった。取引は、新築戸建住宅で ３０００万円～４０００万円程度が需要の中心と見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地は戸建住宅を中心とする高台の住宅団地で、賃貸市場は未成熟で収益価格は求め得ず、比準価格のみが得られた 。比準価格は、対象標準地の存する住宅団地及びその周辺の団地内の複数の取引価格から求めた価格であり、標準地の 市場価値を反映し、実証的で証明力の高い価格である。よって、比準価格を標準とし、市場の需給動向等にも十分に留 意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    109,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 直近５年の県全体の人口は減少しているが、 南区は概ね微増傾向が続いている。 熟成した古い団地で地域内に特段の変化はな いが、低金利の継続を受け、高値取引も見ら れた。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％