別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 広島南 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島南 -10 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　吉村　明   TEL.

鑑定評価額 21,200,000 円  １㎡当たりの価格 128,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 95,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市南区向洋新町２丁目１８番８ ｢向洋新町２－１８－１１｣ ②地積 　(㎡) 166   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 向洋 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 向洋駅南東方 1.6km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道２号南側背後の丘陵部に造成された大規模住宅団地で、閑静な住宅環境を形成している。最近は宅地を細分 化しての建売住宅が多くなってきているが、今後も現況の住環境を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    128,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南区東部地域、向洋、青崎、堀越、仁保地区を中心とした住宅地域。主たる需要者は地元自動車関連企業 の従業員等をはじめ、都心部が通勤圏の一次取得者及び不動産業者等である。同団地はスーパー、２系統のバス路線な ど、良好な住環境から安定的な需給バランスが続いている。土地は１６０㎡程度で２，０００万円から２，５００万円 、新築戸建総額で４，０００万円～４，５００万円程度が中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、標準地の存する同一団地内の取引事例から求めたものであり、市場性を反映した実証性の高い価格である 。一方、当該標準地は戸建住宅を主体とした大規模住宅団地内に存し、賃貸投資目的のための土地取得需要が少なく、 賃貸市場も未成熟なことから、収益還元法は適用しなかった。よって、市場実証性がある比準価格を採用し、代表標準 地からの規準価格等の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島南 -11                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    109,000 円／㎡ [101.8] 100 100 [102.0] 100 [ 88.4] [104.0] 100 128,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    124,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍による行動制限は緩和されつつあり 、継続中の金融緩和、都心回帰傾向により、 利便性の高い平地の需要は引き続き旺盛であ る。 コロナ禍の影響による部品材料不足が地元自 動車メーカーの業績に影響を与えているが、 東部の人気団地で宅地需要は根強く、地価は 上昇傾向で推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.2 ％  ％