鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

広島東 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	東２２Ｔ６５ -426514	広島市東区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東8m市道、中間画地		近商駐車場整備地区 (90,400)
b	東２２Ｔ６５ -426515	広島市東区		貸家建付地	（　）	不整形	南西10m市道、中間画地		近商駐車場整備地区 (90,400)
c	東２３Ｋ４３ -334307	広島市東区		建付地	（　）	ほぼ台形	北東35m県道、中間画地		近商 (90,400)
d	中２２Ｋ６４ -326404	広島市中区		更地	（　）	長方形	南30m県道、中間画地		商業 (100,500)
e	東２２Ｔ６５ -426516	広島市東区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西10m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 578,635	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	589,050	100 [ 100.0]	589,050	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	589,000
b	(　 ) 449,781	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	467,045	100 [ 80.8]	578,026		578,000
c	(　 ) 692,930	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	727,219	100 [ 132.2]	550,090		550,000
d	(　 ) 772,847	100 [ 120.0]	[ 107.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	690,410	100 [ 116.8]	591,104		591,000
e	(　 ) 790,969	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	809,952	100 [ 126.1]	642,309		642,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	買進み	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
d	買進み	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 585,000 円／㎡]

広島東 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	26,731,907	6,999,048	19,732,859	14,853,300	4,879,559	（　0.9525） 4,647,780	（ 4.2 - 0.0 ） 4.2％
	⑧収益価格	110,661,429 円　　　　（　 386,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

広島東 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	180.00	ＲＣ6	1,080.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防駐車場整備地区	90 ％	400 ％	400 ％	287 ㎡	13.0 m x 22.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗（フロア貸）、２階以上：住戸（専有面積３０㎡前後、ワンルーム）と想定。

⑦有効率　 84.2 ％
の理由

６階建店舗兼共同住宅としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	180.00	80.0	144.00	3,600	518,400	10.0	5,184,000
							0.0	0
2～ 3	住宅	180.00	85.0	153.00	2,360	361,080	3.0	1,083,240
							0.0	0
4～ 5	住宅	180.00	85.0	153.00	2,380	364,140	3.0	1,092,420
							0.0	0
6～ 6	住宅	180.00	85.0	153.00	2,400	367,200	3.0	1,101,600
							0.0	0
～

計		1,080.00	84.2	909.00		2,336,040		10,636,920
								0

⑨年額支払賃料	2,336,040 円　×　12ヶ月　＝　 28,032,480 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 909.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺類似の賃貸事例等を参考に賃料込みを想定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	28,032,480 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,401,624 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	26,630,856 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	10,636,920 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 101,051 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	26,731,907 円　　　　（　 93,143 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	東（賃）Ｋ４９　　　　-294905	2,269 ( 2,174)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,269	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,366 円/㎡　月額支払賃料（　 2,360 円/㎡）　基準階 3 F B
b	東（貸）Ｔ４３　　　　-334352	2,061 ( 2,057)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,411
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

広島東 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,386,000 円	231,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	2,803,248 円	28,032,480　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 384,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,963,500 円	231,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	231,000 円	231,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	231,000 円	231,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,999,048 円　（　　　　　　 24,387 円／㎡）　　（経費率　　 26.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9525

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	231,000,000 円	設計監理料率　 208,000 円／㎡　×　 1,080.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0643	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0654 × 40 ％　＋ 0.0912 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	14,853,300 円（　　　　　 51,754 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	26,731,907 円
②総費用	6,999,048 円
③純収益　①－②	19,732,859 円
④建物等に帰属する純収益	14,853,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,879,559 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,647,780 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,194 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 110,661,429 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 386,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
広島東 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

広島東 5-1

広島県

広島第１

氏名

不動産鑑定士　津守　栄治

TEL.

鑑定評価額

164,000,000 円

１㎡当たりの価格

573,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	450,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	広島市東区光町２丁目８番１７｢光町２－８－３０｣				②地積　(㎡)	287 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,400) 準防（その他）駐車場整備地区 (90,400)
	1:1.5	事務所兼共同住宅Ｓ5	中高層の事務所、マンション等が集まる商業地域	北西8m市道	水道、ガス、下水	広島 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 30 ｍ、南 70 ｍ、北 180 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 290 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

広島駅北口周辺の整備事業で
拠点性が高まる業務系商業地
域

街

路

８ｍ市道

交通

施設

広島駅北東方

500m

法令

規制

近商
(90,400)
準防
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

中小規模の事務所や小売店舗が立地する商業地域で周辺は区画整理事業や整備事業による都市機能の集積が進む
。建替え等の動きは小さく今後も現状で推移するものと思料されるが不動産需給は活性化傾向が予想される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 585,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 382,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は広島市中心市街地近郊の商業地域を中心とする圏域である。需要者はテナントビル用地の取得を目的とす
る法人企業が中心である。広島駅北口エリアに存する多用途商業地域で事務所ビルや小売飲食店舗、マンション等が立
地する。商業背後地はやや狭いが周辺では開発事業により利便性が向上しており上層階の住戸賃貸に着目した不動産需
要も認められる。土地の実勢価格の把握は困難であるが坪当たり１８０万～２００万円程度と推認される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は対象標準地と類似する商業地域の取引事例から求めた試算価格であり、実証性に優れた規範性の高い試算価
格である。一方、多用途商業地域で賃貸ビルは多く存しているものの、賃貸経営の不確実性から適正利回りに相応する
投資採算性を得ることが困難と予想され、収益価格はやや低位に試算された。以上から本件では収益価格は勘案するに
留めて比準価格を標準とし、代表標準地等との均衡や需給動向を考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　広島東 5-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  -0.1

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 789,000 円／㎡

[103.3]
100

100
[ 99.9]

100
[142.3]

[100.0]
100

573,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    560,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

潜在的な購入マインドの高さや低金利等の追
い風で圏域の需給は総じて活性傾向にある。
新型コロナの影響は小さく流動性は回復傾向
にある。

地域の変動は小さいが周辺では市街地整備が
進み拠点進出の動きも活性化している。新型
コロナによる商況停滞からは回復傾向にある
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +8.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +36.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

広島東 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	東２３Ｋ６５ -336530	広島市東区		更地	（　）	不整形	北西6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,360)
b	東２２Ｔ６５ -426514	広島市東区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東8m市道、中間画地		近商駐車場整備地区 (90,400)
c	東２２Ｔ４３ -424301	広島市東区		建付地	（　）	不整形	北40m県道、南3.4m、二方路		近商 (90,400)
d	東２２Ｔ６５ -426515	広島市東区		貸家建付地	（　）	不整形	南西10m市道、中間画地		近商駐車場整備地区 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 543,793	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	558,775	100 [ 95.9]	582,664	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	583,000
b	(　 ) 578,635	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	589,050	100 [ 100.0]	589,050		589,000
c	(　 ) 662,572	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 86.7]	789,431	100 [ 133.3]	592,221		592,000
d	(　 ) 449,781	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	467,045	100 [ 79.8]	585,269		585,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -4.0
a	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +21.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -21.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 585,000 円／㎡]

広島東 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり適用が困難のため採用しなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	27,168,638	7,209,302	19,959,336	15,134,800	4,824,536	（　0.9541） 4,603,090	（ 4.2 - 0.0 ） 4.2％
	⑧収益価格	109,597,381 円　　　　（　 382,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

広島東 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	190.00	ＲＣ6	1,140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防駐車場整備地区	90 ％	400 ％	400 ％	287 ㎡	13.0 m x 22.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（部屋貸し）２階～６階住宅（１ＤＫ・平均専有面積３５㎡程度）

⑦有効率　 84.2 ％
の理由

エレベータ・廊下等の共用部分を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	190.00	80.0	152.00	3,413	518,776	10.0	5,187,760
							0.0	0
2～ 5	住宅	190.00	85.0	161.50	2,275	367,413	3.0	1,102,239
							0.0	0
6～ 6	住宅	190.00	85.0	161.50	2,389	385,824	3.0	1,157,472
							0.0	0
～

～

計		1,140.00	84.2	959.50		2,374,252		10,754,188
								0

⑨年額支払賃料	2,374,252 円　×　12ヶ月　＝　 28,491,024 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 959.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含まれており計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	28,491,024 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,424,551 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	27,066,473 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	10,754,188 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 102,165 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	27,168,638 円　　　　（　 94,664 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	東（賃）Ｋ４９　　　　-294905	2,269 ( 2,174)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [109.0]	100 [100.0]	2,263	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,281 円/㎡　月額支払賃料（　 2,275 円/㎡）　基準階 2 F B
b	東（賃）Ｔ４９　　　　-294953	2,345 ( 2,294)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	2,299
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

広島東 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,446,000 円	241,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	2,849,102 円	28,491,024　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 383,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,048,500 円	241,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	241,000 円	241,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	241,000 円	241,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,209,302 円　（　　　　　　 25,120 円／㎡）　　（経費率　　 26.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9541

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	241,000,000 円	設計監理料率　 205,000 円／㎡　×　 1,140.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0628	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0592 × 35 ％　＋ 0.0912 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,134,800 円（　　　　　 52,734 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	27,168,638 円
②総費用	7,209,302 円
③純収益　①－②	19,959,336 円
④建物等に帰属する純収益	15,134,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,824,536 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,603,090 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,039 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 109,597,381 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 382,000 円／㎡）