別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 広島東 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島東 -23 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　彌永　勇吉   TEL.

鑑定評価額 8,100,000 円  １㎡当たりの価格 54,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 44,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市東区上温品２丁目１７７１番３２ ｢上温品２－３２－１７｣ ②地積 　(㎡) 148   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 丘陵地の住宅地域 北西4m市道 水道、ガス、下水 広島 5.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    60 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 広島駅北東方 5.8km 法令 規制 １低専 (50,100) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 県道背後の丘陵地に位置する戸建住宅団地で、近年、県道沿いにスーパーの出店があったが、傾斜部の宅地では 需給回復はみられず、今後も現状維持若しくはやや衰退傾向で推移しているものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は広島市東区北東部の郊外で上温品地区を中心に、丘陵地に開発された住宅団地が位置する地域及びその周 辺の圏域である。需要者は広島市都心部に通勤する一次取得者層が中心であるが、昭和５０年代までに開発された住宅 団地が多い当地区では、居住の都心回帰の傾向が強まる中で、土砂災害リスクへの警戒感も残り、需要は弱含みの状況 が続いている。需要の中心となる価格帯は、土地は９百万円前後、新築の戸建物件は３０百万円前後までである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は戸建分譲用に丘陵部に造成された熟成度の高い住宅団地である。市場取引では快適性が重視され、取引実態 は自己使用目的がほとんどで、一部に区画割分譲目的のものがみられる。賃収を目的として新規に土地を取得しようと する需要者はなく、賃貸市場が形成される状況ではないことから、収益還元法は適用しなかった。よって、住宅団地の 市場の実態を反映する比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島東 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     77,000 円／㎡ [101.3] 100 100 [103.0] 100 [139.2] [100.0] 100 54,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     55,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 区内人口は微減、世帯数は微増傾向。原材料 価格上昇の影響が懸念されるが、国内外の経 済活動はコロナ禍から持ち直してきている。 傾斜部に位置する旧来からの住宅団地である 。平地志向により、利便性向上が見込みにく い丘陵部では、需要の回復は見られない状況 である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％