別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 広島東 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島東 -20 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　彌永　勇吉   TEL.

鑑定評価額 8,450,000 円  １㎡当たりの価格 38,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市東区福田７丁目２８２番１８７ ｢福田７－２５－９｣ ②地積 　(㎡) 219   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の郊外住 宅地域 南東6.3m市道 水道、下水 広島 11.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６．３ ｍ市道 交通 施設 広島駅北東方 11.0km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の丘陵部に位置する住宅団地で熟成度は高い。地域に格別の変動要因はないが、丘陵部での需給は全般に低 調であり、今後は現状維持からやや衰退傾向で推移しているものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は広島市東区北東部郊外の県道背後で、造成された住宅団地と旧来からの集落地域が介在する地域の圏域で ある。需要者は広島市内に通勤する一次取得者層が主で、旧来の集落地域においては地縁的需要が中心となる。宅地需 要の平地志向と土砂災害リスクへの警戒感等から、丘陵部を開発した住宅団地での需給は依然低調に推移しており回復 には至っていない。需要の中心となる価格帯は、土地は８百万円前後、新築の戸建物件は３０百万円前後まで。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は自用の戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地で快適性が重視される地域である。主たる取引は自己使用目的が中心と なり、一部に業者の区画割分譲目的のものがある程度で、賃収を目的として新規に土地を取得しようとする需要者はな く、賃貸市場が形成されていないため、収益還元法は適用しなかった。よって、市場の実態を反映する実証的な価格で ある比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島東 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     77,000 円／㎡ [101.3] 100 100 [103.0] 100 [203.8] [104.0] 100 38,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 区内人口は微減、世帯数は微増傾向。原材料 価格上昇の影響が懸念されるが、国内外の経 済活動はコロナ禍から持ち直してきている。 幹線背後の傾斜部に位置する住宅団地で、熟 成度は高く静態的な地域であるが、丘陵部住 宅団地の需給動向は依然低調に推移している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +96.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％