別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 広島東 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島東 -19 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　重谷　里志   TEL.

鑑定評価額 16,800,000 円  １㎡当たりの価格 104,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 80,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市東区戸坂桜西町７５９番２０８ ｢戸坂桜西町７－１２｣ ②地積 　(㎡) 162   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,160) 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南東4m市道 水道、ガス、下水 広島 6.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 広島駅北東方 6.1km 法令 規制 ２中専 (60,160) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した閑静な住宅団地であり、建替えや区画分割による戸建分譲も見られる状況にある。将来的には区画の細 分化が徐々に進んでいくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    104,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は戸坂地区の住宅団地を中心とする住宅地域と判定した。需要者は広島都市圏に通勤する一次取得者が中心 であり、公共交通機関への接近性にやや劣るものの、閑静な住環境で安佐南区方面と比較した割安感もあることから安 定した住宅需要が認められる。世代交代に伴う建替えや区画分割による戸建分譲も見られる状況にあり、需要の中心と なる価格帯は、新築戸建住宅で総額３，０００～３、５００万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅用地として居住の快適性・利便性を重視する自用目的の取引が中心であり、アパート等の賃貸物件は少なく、 賃貸市場は未成熟であることから収益価格は求めることができなかった。比準価格は当該団地内における規範性の高い 事例を中心に試算しており、市場性を反映した説得力の高い価格が得られたと思料する。よって本件では比準価格を採 用し、代表標準地との検討にも留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島東 -14                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    142,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [139.5] [104.0] 100 104,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    104,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当区の人口は微減傾向で推移しているが、都 心に近い平坦部と郊外の住宅団地で需要は二 極化している。住宅地で新型コロナの影響は 見られない。 近隣で近年、食品スーパーが開業しており、 利便性は高まっている。閑静な住宅団地で需 要は安定的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +29.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％