別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 広島東 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島東 -13 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　彌永　勇吉   TEL.

鑑定評価額 7,580,000 円  １㎡当たりの価格 51,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市東区福田１丁目４０２番６ ②地積 　(㎡) 146   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,172) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅に農家住宅 も見られる山麓の住 宅地域 南4.3m市道 水道、下水 広島 9.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．３ ｍ市道 交通 施設 広島駅北東方 9.1km 法令 規制 １住居 (60,172) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 県道背後の緩傾斜部に位置し一般住宅のほか農家住宅もみられる住宅地域である。地域に格別の変動要因はなく 、今後も現状維持で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は広島市東区北東部郊外の県道背後に位置する旧来からの既存住宅地域と開発された住宅団地が混在する地 域の圏域である。需要者は、住宅団地では広島市内に通勤する一次取得者層が、既存住宅地域では地縁的需要が主であ る。土砂災害リスクへの警戒感もあり全般的に需要は弱いものの、当地域は県道に近い緩傾斜部であることから新築分 譲の需給もみられる。需要の中心となる価格帯は、土地は８百万円前後、新築の戸建物件は３０百万円前後。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は旧来からの地縁的需要が強い既存住宅地域にあり、宅地取引では快適性が重視され、県道近くでは業者によ る区画割分譲目的の売買もみられる。取引実態は自己使用目的が主であり、当地域で賃収を目的に新たに土地を取得し ようとする需要者はなく、賃貸市場が形成されるような状況ではないため、収益還元法は適用しなかった。よって、市 場の実態を反映する比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島東 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     77,000 円／㎡ [101.3] 100 100 [103.0] 100 [146.3] [100.0] 100 51,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     51,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 区内人口は微減、世帯数は微増傾向。原材料 価格上昇の影響が懸念されるが、国内外の経 済活動はコロナ禍から持ち直してきている。 幹線道路背後の緩傾斜地に位置する旧来から の住宅地域である。静態的な地域であるが、 県道近くでは一部で戸建分譲供給もみられる 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +45.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％