別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 広島東 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島東 -11 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　高野　普吉   TEL.

鑑定評価額 19,700,000 円  １㎡当たりの価格 121,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 95,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市東区牛田東３丁目１２７番１６２ ｢牛田東３－２８－５｣ ②地積 　(㎡) 163   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 東4m市道 水道、ガス、下水 広島 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 高台に位置する閑静な住宅地 域 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 広島駅北方 1.6km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 地勢がやや劣る高台住宅団地で、中古物件取引を中心に需要は安定的に推移してきたところ、昨年来は感染症の 影響が見られたものの、ウィズコロナによる経済回復期待から、需要は現状を維持できるものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    121,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東区の牛田地区及びその周辺の住宅地域である。市場の特性に大きな変化はない。需要者の中心は勤労 者世帯の一次取得者である。高台にある傾斜地の既存住宅団地は、昨今の平地指向から需要がやや弱いが、低金利政策 等から中古住宅や細分化による新築建売等を中心に取引は比較的安定的である。需要の中心となる価格帯は新築戸建住 宅で３千万円台後半と見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は牛田地区等の適切な住宅地の事例から比準して求めたもので、現在の経済情勢を鋭敏に反映した実際の取引 価格を基礎としていることから実証的な価格であると思料される。近隣地域内は共同住宅が殆ど無く賃貸市場は成熟し ておらず、自用目的の需要が中心である。よって比準価格を標準とし、収益価格が試算できなかったことから代表標準 地から検討した規準価格との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島東 -14                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    142,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [117.6] [102.0] 100 121,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    121,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 広島市の地価動向はウィズコロナによる経済 回復期待などから、中心部は上昇幅やや拡大 傾向、郊外域は概ね前年並み程度の変動率で 推移している。 丘陵部の住宅団地で地勢と利便性にやや難が あるものの、中古物件の需要は比較的堅調に 推移し、住宅ローン減税効果から地価は現状 を維持している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％