別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 広島中 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島中 9-2 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　横林　武   TEL.

鑑定評価額 172,000,000 円  １㎡当たりの価格 113,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 87,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市中区江波南２丁目１４６２番９外 ｢江波南２－１０－３７｣ ②地積 　(㎡) 1,520   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1:1.2 工場 中小規模の工場のほ かに住宅も見られる 工業地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 広島 6.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南   120 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 広島駅南西方 6.3km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中小工場や事業所を中心とする地域であるが、周辺では住宅開発やマンション建設等が見られる。当面は現状維 持で推移するものと予測するが、長期的には住宅用途の割合が高まっていくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    113,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、広島市の工業地域を中心とする圏域であり、主たる需要者としては、工場、事業所等の取得を目的とす る法人が中心になるものと考えられる。都心接近性が良好なことから、周辺地域で住宅開発やマンション開発が見られ 、住宅用途としての需要も併せて堅調な需要が認められる。取引の中心となる価格帯については、取引される画地規模 等によりばらつきがあるため、その把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自己使用の工場、倉庫等を中心する地域であり、賃貸市場が成立しているとは言い難いため収益還元法は適 用しなかった。一方、比準価格は対象標準地と価格牽連性を有する現実の取引事例に基づき試算されており、取引の実 態を把握した実証的な価格であると認められる。従って、本件では市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地 との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島南 9-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    131,000 円／㎡ [103.8] 100 100 [100.0] 100 [120.6] [100.0] 100 113,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    109,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍が落ち着きを見せるなか経済活動は 正常化しつつあり、住環境・利便性の良好な 地域を中心に不動産需要は概ね堅調に推移し ている。 工場、事業所等が多い工業地域であるが、周 辺では宅地開発により住宅地としての利用も 広がりつつある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.7 ％  ％