別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 広島中 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島中 9-1 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　吉田　裕   TEL.

鑑定評価額 730,000,000 円  １㎡当たりの価格 140,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市中区南吉島２丁目９０２番１９外 ｢南吉島２－３－１３｣ ②地積 　(㎡) 5,215   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1.5:1 事務所 Ｓ3 流通関連事務所、倉 庫、工場等が多い工 業地域 南東8m市道 水道、下水 広島 5.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  80.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     4,800 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 広島高速３号線吉島出入口へ のアクセスは良好である 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 広島駅南西方 5.7km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 広島市臨海部に位置し、広島高速３号線とのアクセスも良好であり、流通業務系の利用を主体として推移するも のと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    140,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は広島市デルタ臨海部の工業地域であり、需要者は工場、倉庫、物流関連の法人が中心である。市内臨海部 においては新たな開発も見られ、都市部における物流ニーズの高い物流適地では物流施設の建設が見られる。取引され る規模はまちまちであることや個別性も強いことから、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　対象標準地は工場用地として利用され近隣周辺における土地利用は自用目的が殆どであり、賃貸市場は形成されてい ないため、収益価格は試算できなかった。よって、本件では同一需給圏内の類似地域の事例より求め相当の規範性を有 する比準価格を採用し、代表標準地との地域的価格バランス、前年価格等を総合的に勘案の上、上記のとおり鑑定評価 額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島南 9-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    131,000 円／㎡ [103.8] 100 100 [100.0] 100 [ 96.8] [100.0] 100 140,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    136,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 経済動向は金融緩和や経済対策が下支えとな り、緩やかに持ち直しているが、新型コロナ や供給制約、物価高の影響に注視が必要であ る。 旧市内臨海部の工業地域として安定的に推移 しており、地域の利用状況に特段の変動はな い。周辺臨海部で開発による建設も見られる 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.9 ％  ％