鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

広島中 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	中２２Ｔ６４ -426401	広島市中区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西40m県道、北東6m、二方路		商業地区計画等 (100,900)
b	中２２Ｔ４９ -424906	広島市中区		建付地	（　）	不整形	東30m市道、南10m、西8m、三方路		商業地区計画等 (100,800)
c	中２１Ｋ４３ -314321	広島市中区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南100m市道、西10m、北8m、三方路		商業地区計画等 (100,800)
d	中２２Ｔ４９ -424905	広島市中区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東30m市道、南8m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,800)
e	中２３Ｋ４９ -334902	広島市中区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西21m市道、北6m、角地		商業地区計画等 (100,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 3,289,531	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	3,270,752	100 [ 159.1]	2,055,784	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	2,060,000
b	(　 ) 2,761,851	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 118.3]	2,432,670	100 [ 100.0]	2,432,670		2,430,000
c	(　 ) 1,648,750	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 112.4]	1,636,706	100 [ 79.5]	2,058,750		2,060,000
d	(　 ) 1,316,190	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 95.0]	100 [ 101.4]	1,423,721	100 [ 69.6]	2,045,576		2,050,000
e	(　 ) 1,749,611	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,689,624	100 [ 80.8]	2,091,119		2,090,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +50.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +12.7	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -18.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -29.0
d	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +1.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,100,000 円／㎡]

広島中 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため、再調達原価の把握が困難なことから適用しなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	127,180,364	45,777,630	81,402,734	54,510,400	26,892,334	（　0.9362） 25,176,603	（ 4.2 - 0.1 ） 4.1％
	⑧収益価格	614,063,488 円　　　　（　 1,490,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

広島中 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	270.00	Ｓ12	3,240.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	800 ％	800 ％	413 ㎡	21.6 m x 18.6 m	前面道路：市道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆを店舗、２Ｆ以上を事務所の各階フロア貸し。立体駐車場（３２台）を想定。

⑦有効率　 73.8 ％
の理由

標準的な有効率を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	270.00	60.0	162.00	6,500	1,053,000	12.0	12,636,000
							0.0	0
2～12	事務所	270.00	75.0	202.50	4,059	821,948	12.0	9,863,376
							0.0	0
～

～

～

計		3,240.00	73.8	2,389.50		10,094,428		121,133,136
								0

⑨年額支払賃料	10,094,428 円　×　12ヶ月　＝　 121,133,136 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,389.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含まれているため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	30,000 円／台　×　 32 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 11,520,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	121,133,136 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 11,520,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 6,632,657 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	126,020,479 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	121,133,136 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,150,765 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	960,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 9,120 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	127,180,364 円　　　　（　 307,943 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	中（賃）Ｋ４９　　　　-344905	3,009 ( 2,994)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	3,785	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,100 円/㎡　月額支払賃料（　 4,059 円/㎡）　基準階 2 F B
b	中（賃）Ｋ４３　　　　-324301	4,290 ( 4,247)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	4,761
c	中（賃）Ｋ４９　　　　-354901	3,669 ( 3,633)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	4,111

広島中 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	5,208,000 円	868,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	24,540,830 円	132,653,136　×　　　　 18.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 6,914,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 7,378,000 円	868,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	868,000 円	868,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	868,000 円	868,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 45,777,630 円　（　　　　　　 110,842 円／㎡）　　（経費率　　 36.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9362

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	868,000,000 円	設計監理料率　 260,000 円／㎡　×　 3,240.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0628	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0451 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 30 ％　＋ 0.0906 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	54,510,400 円（　　　　　 131,986 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	127,180,364 円
②総費用	45,777,630 円
③純収益　①－②	81,402,734 円
④建物等に帰属する純収益	54,510,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	26,892,334 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	25,176,603 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 60,960 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 614,063,488 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,490,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
広島中 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

広島中 5-7

広島県

広島第１

氏名

不動産鑑定士　渡邉　佳和

TEL.

鑑定評価額

826,000,000 円

１㎡当たりの価格

2,000,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月11日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	1,460,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	広島市中区三川町２番３外｢三川町２－３｣				②地積　(㎡)	413 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,800) 防火（その他）地区計画等駐車場整備地区 (100,800)
	1.2:1	店舗兼事務所ＳＲＣ7F1B	中高層店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域	東30m市道	水道、ガス、下水	広島 1.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 40 ｍ、南 80 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

３０ｍ市道

交通

施設

広島駅南西方

1.7km

法令

規制

商業
(100,800)
防火
地区計画等
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、幹線道路沿いに位置する高度商業地域である。オフィス空室率が依然として低水準にて推移してお
りオフィス需要は高く、当面の間、地価は上昇傾向にて推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 2,060,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,410,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、広島市中区八丁堀地区、紙屋町地区及びその周辺地区の商業地域を中心とする圏域である。需要者の中
心は広島県内外の法人投資家等である。対象地周辺一帯は広島の中心商業地域で、地域的に限定されており不動産供給
は相対的に少ないが、高値取引も散見される。取引される規模はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せな
い状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、取引市場の実態を反映した実証的な価格であり規範性が高い。一方の収益価格は、最有効使用の建物を想
定して求めたものであるが、賃貸市場が保守的に推移していることからやや低位に求められた。以上より、比準価格を
標準とし、収益価格を関連づけ、昨年の公示価格とその後の価格形成要因の変動にも留意して、鑑定評価額を上記のと
おり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,830,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　中 5-6                     　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  1,940,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

乱高下する円相場であるが、新型コロナの影
響は徐々に緩和されており、中区中心地の顧
客の流れは戻りつつある。

主要なオフィスビルの空室率は依然として低
位にて継続しており、土地需要は回復傾向に
ある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+9.3 ％

+3.1 ％

３　試算価格算定内訳

広島中 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	中２３Ｋ４９ -334902	広島市中区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西21m市道、北6m、角地		商業地区計画等 (100,500)
b	中２２Ｔ４９ -424906	広島市中区		建付地	（　）	不整形	東30m市道、南10m、西8m、三方路		商業地区計画等 (100,800)
c	中２２Ｔ４９ -424905	広島市中区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東30m市道、南8m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,800)
d	中２２Ｔ４９ -424904	広島市中区		建付地	（　）	長方形	北40m県道、中間画地		商業駐車場整備地区地区計画等 (100,900)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,749,611	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,689,624	100 [ 83.2]	2,030,798	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	2,030,000
b	(　 ) 2,761,851	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 118.3]	2,432,670	100 [ 100.0]	2,432,670		2,430,000
c	(　 ) 1,316,190	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 95.0]	100 [ 101.4]	1,423,721	100 [ 68.6]	2,075,395		2,080,000
d	(　 ) 2,570,498	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	3,348,074	100 [ 165.4]	2,024,229		2,020,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +12.7	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +1.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +56.0
d	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,060,000 円／㎡]

広島中 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき適用困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	125,006,842	44,555,062	80,451,780	54,845,700	25,606,080	（　0.9331） 23,893,033	（ 4.2 - 0.1 ） 4.1％
	⑧収益価格	582,756,902 円　　　　（　 1,410,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

広島中 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	270.00	ＲＣ12	3,240.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	800 ％	800 ％	413 ㎡	21.6 m x 18.6 m	前面道路：市道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗、２～１２階を事務所、タワーパーキング（３２台）を想定。

⑦有効率　 73.8 ％
の理由

標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	270.00	60.0	162.00	6,400	1,036,800	12.0	12,441,600
							0.0	0
2～12	事務所	270.00	75.0	202.50	4,010	812,025	12.0	9,744,300
							0.0	0
～

～

～

計		3,240.00	73.8	2,389.50		9,969,075		119,628,900
								0

⑨年額支払賃料	9,969,075 円　×　12ヶ月　＝　 119,628,900 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,389.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	支払賃料は共益費込につき計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	28,000 円／台　×　 32 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 10,752,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	119,628,900 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 10,752,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 6,519,045 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	123,861,855 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	119,628,900 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,136,475 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	896,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 8,512 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	125,006,842 円　　　　（　 302,680 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	中（賃）Ｋ４３　　　　-324301	4,290 ( 4,247)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	4,807	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,050 円/㎡　月額支払賃料（　 4,010 円/㎡）　基準階 2 F B
b	中（賃）Ｋ４３　　　　-324302	3,361 ( 3,327)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	3,557
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

広島中 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	5,166,000 円	861,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	23,468,562 円	130,380,900　×　　　　 18.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 6,880,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 7,318,500 円	861,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	861,000 円	861,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	861,000 円	861,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 44,555,062 円　（　　　　　　 107,882 円／㎡）　　（経費率　　 35.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9331

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	861,000,000 円	設計監理料率　 258,000 円／㎡　×　 3,240.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0637	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 30 ％　＋ 0.0906 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	54,845,700 円（　　　　　 132,798 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	125,006,842 円
②総費用	44,555,062 円
③純収益　①－②	80,451,780 円
④建物等に帰属する純収益	54,845,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	25,606,080 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	23,893,033 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 57,852 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 582,756,902 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,410,000 円／㎡）