鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

広島中 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	中２３Ｋ４９ -334905	広島市中区		建付地	（　）	長方形	北11m市道、中間画地		商業地区計画等 (100,500)
b	中２２Ｋ４９ -324901	広島市中区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東11m市道、北西8m、角地		商業地区計画等 (100,600)
c	中２３Ｋ４２ -334201	広島市中区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南40m県道、中間画地		商業駐車場整備地区地区計画等 (100,900)
d	中２２Ｔ６４ -426401	広島市中区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西40m県道、北東6m、二方路		商業地区計画等 (100,900)
e	中２２Ｔ４９ -424904	広島市中区		建付地	（　）	長方形	北40m県道、中間画地		商業駐車場整備地区地区計画等 (100,900)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,224,961	100 [ 105.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,148,677	100 [ 86.2]	2,492,665	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +8.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 108.0] 　　　　 100	2,690,000
b	(　 ) 4,161,049	100 [ 110.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	3,438,883	100 [ 126.4]	2,720,635		2,940,000
c	(　 ) 1,866,621	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	2,188,095	100 [ 83.2]	2,629,922		2,840,000
d	(　 ) 3,289,531	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	3,270,752	100 [ 123.6]	2,646,239		2,860,000
e	(　 ) 2,570,498	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	3,348,074	100 [ 123.6]	2,708,798		2,930,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	隣地併合	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
a	隣地併合	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
b	買進み	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +55.0
b	買進み	％／月 0.00	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.61	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.61	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,850,000 円／㎡]

広島中 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難である為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	787,045,995	296,099,976	490,946,019	333,064,000	157,882,019	（　0.9348） 147,588,111	（ 4.2 - 0.1 ） 4.1％
	⑧収益価格	3,599,710,024 円　　　　（　 1,830,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

広島中 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	1,600.00	ＲＣ10F1B	17,600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度利用地区地区計画等	90 ％	800 ％	900 ％	1,965 ㎡	56.0 m x 35.0 m	前面道路：市道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗（テナント貸）、タワーパーキング（１２０台）

⑦有効率　 59.5 ％
の理由

用途、規模等から有効率は標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	1,600.00	55.0	880.00	9,663	8,503,440	12.0	102,041,280
							0.0	0
2～ 2	店舗	1,600.00	60.0	960.00	7,695	7,387,200	12.0	88,646,400
							0.0	0
3～ 3	店舗	1,600.00	60.0	960.00	6,745	6,475,200	12.0	77,702,400
							0.0	0
4～10	店舗	1,600.00	60.0	960.00	5,350	5,136,000	12.0	61,632,000
							0.0	0
地下 1～ 1	店舗	1,600.00	60.0	960.00	6,740	6,470,400	12.0	77,644,800
							0.0	0

計		17,600.00	59.5	10,480.00		64,788,240		777,458,880
								0

⑨年額支払賃料	64,788,240 円　×　12ヶ月　＝　 777,458,880 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 10,480.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含まれる為、非計上とする。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	30,000 円／台　×　 120 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 43,200,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている為、非計上とする。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	777,458,880 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 43,200,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 41,032,944 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	779,625,936 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	777,458,880 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,385,859 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,600,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 34,200 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	787,045,995 円　　　　（　 400,532 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	中（賃）Ｋ４９　　　　-334901	5,378 ( 5,325)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 70.0]	100 [ 85.0]	9,514	対象基準階の　月額実質賃料　　 9,760 円/㎡　月額支払賃料（　 9,663 円/㎡）　基準階 1 F B
b	中（賃）Ｋ４２　　　　-274204	10,081 ( 9,981)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [112.0]	100 [100.0]	10,001
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

広島中 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	31,620,000 円	5,270,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	164,131,776 円	820,658,880　×　　　　 20.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 45,013,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 44,795,000 円	5,270,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	5,270,000 円	5,270,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	5,270,000 円	5,270,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 296,099,976 円　（　　　　　　 150,687 円／㎡）　　（経費率　　 37.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9348

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	5,270,000,000 円	設計監理料率　 285,000 円／㎡　×　 17,600.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0632	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0461 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 30 ％　＋ 0.0906 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	333,064,000 円（　　　　　 169,498 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	787,045,995 円
②総費用	296,099,976 円
③純収益　①－②	490,946,019 円
④建物等に帰属する純収益	333,064,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	157,882,019 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	147,588,111 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 75,108 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,599,710,024 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,830,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
広島中 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

広島中 5-6

広島県

広島第１

氏名

不動産鑑定士　渡邉　佳和

TEL.

鑑定評価額

5,440,000,000 円

１㎡当たりの価格

2,770,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月11日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	1,960,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	広島市中区新天地２番１外｢新天地２－１｣				②地積　(㎡)	1,996 ( 31)	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,800) 防火（その他）高度利用地区地区計画等 (90,900)
	1.5:1	店舗ＳＲＣ9F2B	中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ高度商業地域	東30m市道、四方路	水道、ガス、下水	広島 1.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 40 ｍ、南 60 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

高層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 2,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

３０ｍ市道

交通

施設

広島駅南西方

1.6km

法令

規制

商業
(90,900)
防火
高度利用地区
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

コロナ禍のなかインバウンド効果は当面期待できないが、アーケート街及びその周辺地域の顧客は戻りつつある
。将来への期待感は回復しており、地価は当面の間、上昇傾向を維持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

四方路　　　　　　　　　　　　　 +8.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 2,860,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,890,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、広島市中区八丁堀地区、紙屋町地区及びその周辺地区の商業地域を中心とする圏域である。需要者の中
心は広島県内外の広域展開する企業、デパート等の法人である。対象地周辺一帯は広島の中心商業地域で、地域的に限
定されており不動産供給は相対的に少ないが、高値取引も散見される。取引される規模はまちまちであり、需要の中心
となる価格帯は見出せない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、周辺類似地域内の取引価格から求めたものであり、取引市場の実態を反映した実証的な価格であり規範性
が高い。一方の収益価格は、最有効使用の建物を想定して求めたものであるが、保守的に賃貸市場が推移していること
からやや低位に求められた。従って、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定
評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　広島中 5-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,830,000 円／㎡

[109.3]
100

100
[100.0]

100
[ 77.9]

[108.0]
100

2,770,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,640,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

乱高下する円相場であるが、新型コロナの影
響は徐々に緩和されており、中区中心地の顧
客の流れは戻りつつある。

飲食以外にも物販店舗の集積度が高く、地域
の中心商業地であることから顧客の流れは早
期に回復し、土地需要は回復傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -18.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

広島中 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	中２３Ｋ４９ -334905	広島市中区		建付地	（　）	長方形	北11m市道、中間画地		商業地区計画等 (100,500)
b	中２３Ｋ４２ -334201	広島市中区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南40m県道、中間画地		商業駐車場整備地区地区計画等 (100,900)
c	中２２Ｔ６４ -426401	広島市中区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西40m県道、北東6m、二方路		商業地区計画等 (100,900)
d	中２２Ｋ４９ -324901	広島市中区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東11m市道、北西8m、角地		商業地区計画等 (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,224,961	100 [ 105.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,148,677	100 [ 79.8]	2,692,578	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +8.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 108.0] 　　　　 100	2,910,000
b	(　 ) 1,866,621	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	2,188,095	100 [ 83.6]	2,617,339		2,830,000
c	(　 ) 3,289,531	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	3,270,752	100 [ 121.2]	2,698,640		2,910,000
d	(　 ) 4,161,049	100 [ 110.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	3,438,883	100 [ 130.3]	2,639,204		2,850,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	隣地併合	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
a	隣地併合	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.61	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -18.0
b	正常	％／月 +0.61	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	買進み	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +63.0
d	買進み	％／月 0.00	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,860,000 円／㎡]

広島中 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき適用困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	733,510,501	263,165,462	470,345,039	307,152,000	163,193,039	（　0.9348） 152,552,853	（ 4.2 - 0.1 ） 4.1％
	⑧収益価格	3,720,801,293 円　　　　（　 1,890,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

広島中 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	1,600.00	ＲＣ10F1B	17,600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度利用地区地区計画等	90 ％	800 ％	900 ％	1,965 ㎡	56.0 m x 35.0 m	前面道路：市道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

Ｂ１Ｆ～１０Ｆテナント貸し、タワーパーキング（１２０台）を想定。

⑦有効率　 59.5 ％
の理由

標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	1,600.00	55.0	880.00	9,703	8,538,640	12.0	102,463,680
							0.0	0
2～ 2	店舗	1,600.00	60.0	960.00	7,000	6,720,000	12.0	80,640,000
							0.0	0
3～10	店舗	1,600.00	60.0	960.00	5,000	4,800,000	12.0	57,600,000
							0.0	0
地下 1～ 1	店舗	1,600.00	60.0	960.00	6,750	6,480,000	12.0	77,760,000
							0.0	0
～

計		17,600.00	59.5	10,480.00		60,138,640		721,663,680
								0

⑨年額支払賃料	60,138,640 円　×　12ヶ月　＝　 721,663,680 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 10,480.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	支払賃料は共益費込につき計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	30,000 円／台　×　 120 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 43,200,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	721,663,680 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 43,200,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 38,243,184 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	726,620,496 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	721,663,680 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,855,805 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,600,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 34,200 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	733,510,501 円　　　　（　 373,288 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	中（賃）Ｋ４２　　　　-274204	10,081 ( 9,981)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [112.0]	100 [100.0]	10,001	対象基準階の　月額実質賃料　　 9,800 円/㎡　月額支払賃料（　 9,703 円/㎡）　基準階 1 F B
b	中（賃）Ｋ４３　　　　-334302	6,440 ( 6,408)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 90.0]	100 [ 80.0]	9,618
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

広島中 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	29,160,000 円	4,860,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	137,675,462 円	764,863,680　×　　　　 18.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 45,300,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 41,310,000 円	4,860,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	4,860,000 円	4,860,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	4,860,000 円	4,860,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 263,165,462 円　（　　　　　　 133,926 円／㎡）　　（経費率　　 35.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9348

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	4,860,000,000 円	設計監理料率　 268,000 円／㎡　×　 17,600.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0632	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0461 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 30 ％　＋ 0.0906 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	307,152,000 円（　　　　　 156,311 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	733,510,501 円
②総費用	263,165,462 円
③純収益　①－②	470,345,039 円
④建物等に帰属する純収益	307,152,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	163,193,039 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	152,552,853 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 77,635 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,720,801,293 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,890,000 円／㎡）