鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

広島中 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	中２３Ｋ４９ -334905	広島市中区		建付地	（　）	長方形	北11m市道、中間画地		商業地区計画等 (100,500)
b	中２３Ｋ４９ -334902	広島市中区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西21m市道、北6m、角地		商業地区計画等 (100,500)
c	中２２Ｋ４９ -324902	広島市中区		建付地	（　）	不整形	北6m市道、南6m、二方路		商業地区計画等 (100,411)
d	中２２Ｔ４９ -424901	広島市中区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西20m市道、南8m、角地		商業 (100,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,224,961	100 [ 105.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,148,677	100 [ 105.1]	2,044,412	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	2,040,000
b	(　 ) 1,749,611	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,689,624	100 [ 81.5]	2,073,158		2,070,000
c	(　 ) 1,542,750	100 [ 125.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	1,224,706	100 [ 54.9]	2,230,794		2,230,000
d	(　 ) 1,818,722	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,797,937	100 [ 81.5]	2,206,058		2,210,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	隣地併合	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +3.0
a	隣地併合	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	買進み	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -41.0
c	買進み	％／月 +0.20	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,110,000 円／㎡]

広島中 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため、再調達原価の把握が困難なことから適用しなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	31,894,151	10,428,400	21,465,751	10,383,100	11,082,651	（　0.9548） 10,581,715	（ 4.2 - 0.1 ） 4.1％
	⑧収益価格	258,090,610 円　　　　（　 1,600,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

広島中 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	150.00	Ｓ5	690.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	900 ％	570 ％	161 ㎡	6.0 m x 25.2 m	前面道路：市道　 9.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～５階：店舗（フロア貸）

⑦有効率　 87.2 ％
の理由

用途、規模等から有効率は標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	138.00	73.9	102.00	8,500	867,000	12.0	10,404,000
							0.0	0
2～ 2	店舗	138.00	90.6	125.00	5,800	725,000	6.0	4,350,000
							0.0	0
3～ 3	店舗	138.00	90.6	125.00	3,500	437,500	6.0	2,625,000
							0.0	0
4～ 4	店舗	138.00	90.6	125.00	3,000	375,000	6.0	2,250,000
							0.0	0
5～ 5	店舗	138.00	90.6	125.00	3,000	375,000	6.0	2,250,000
							0.0	0

計		690.00	87.2	602.00		2,779,500		21,879,000
								0

⑨年額支払賃料	2,779,500 円　×　12ヶ月　＝　 33,354,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 602.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含まれているため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	33,354,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,667,700 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	31,686,300 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	21,879,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 207,851 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	31,894,151 円　　　　（　 198,100 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	中（賃）Ｋ４２　　　　-274204	10,081 ( 9,981)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	8,489	対象基準階の　月額実質賃料　　 8,585 円/㎡　月額支払賃料（　 8,500 円/㎡）　基準階 1 F B
b	中（賃）Ｋ４３　　　　-334302	6,440 ( 6,408)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	8,474
c	中（賃）Ｋ４９　　　　-334901	5,378 ( 5,325)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	100 [ 80.0]	8,788

広島中 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	978,000 円	163,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	5,003,100 円	33,354,000　×　　　　 15.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,735,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,385,500 円	163,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	163,000 円	163,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	163,000 円	163,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,428,400 円　（　　　　　　 64,773 円／㎡）　　（経費率　　 32.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9548

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	163,000,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 690.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0637	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 30 ％　＋ 0.0906 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,383,100 円（　　　　　 64,491 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	31,894,151 円
②総費用	10,428,400 円
③純収益　①－②	21,465,751 円
④建物等に帰属する純収益	10,383,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	11,082,651 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	10,581,715 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 65,725 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 258,090,610 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,600,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
広島中 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

広島中 5-3

広島県

広島第１

氏名

不動産鑑定士　津守　栄治

TEL.

鑑定評価額

327,000,000 円

１㎡当たりの価格

2,030,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	1,620,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	広島市中区紙屋町２丁目２番２０｢紙屋町２－２－２０｣				②地積　(㎡)	161 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,900) 防火（その他）地区計画等駐車場整備地区 (100,570)
	1:4	店舗ＲＣ4	中層の店舗ビル等が建ち並ぶ中心的商業地域	南9.5m市道	水道、ガス、下水	広島 2.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 30 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 6.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

９．５ｍ市道

交通

施設

広島駅南西方

2.2km

法令

規制

商業
(100,570)
防火
地区計画等
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

広島市中心市街地に存する小売飲食商店街で周辺は店舗の入替えや店舗ビルの新築が見られ総じて地域の活性化
傾向が見込まれる。新型コロナによる商況減退から回復しつつあり不動産需給の活性化が予測される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 2,080,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,590,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は広島市の中心商業地域を主とする圏域である。需要者は店舗用地の取得を目的とする個人または法人が中
心である。近隣地域は中心市街地に存するアーケード型小売系商業地域で小売飲食店舗及び大型商業施設等が立地する
。顧客回遊性が優れるため商業背後地は広く高い顧客吸引力を有する。新型コロナによる商況の停滞は回復基調にあり
繁華性と実需の高まりが窺える。土地の実勢価格の把握は困難であるが高値取引も見られ需給の活性化が認められる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は対象標準地と類似する商業地域の取引事例から求めた試算価格であり、実証性に優れた規範性の高い試算価
格である。一方、小売系商業地域でテナントビルは多く存しているものの、賃貸経営の不確実性から適正利回りに相応
する投資採算性を得ることが困難と予想され、収益価格はやや低位に試算された。以上から本件では収益価格は勘案す
るに留めて比準価格を標準とし、代表標準地等との均衡や需給動向を考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　広島中 5-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,830,000 円／㎡

[109.8]
100

100
[100.0]

100
[ 98.5]

[100.0]
100

2,040,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,980,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

潜在的な購入マインドの高さや低金利等の追
い風で圏域の需給は総じて活性傾向にある。
新型コロナの影響は小さく流動性は回復傾向
にある。

周辺では近年店舗ビルの新築や出店の動きが
見られる。新型コロナで停滞していた顧客流
動性は回復傾向にあり不動産需給も徐々に活
性傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -20.0
行政　　　　　　 +15.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

広島中 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	中２３Ｋ４９ -334905	広島市中区		建付地	（　）	長方形	北11m市道、中間画地		商業地区計画等 (100,500)
b	中２２Ｔ４９ -424906	広島市中区		建付地	（　）	不整形	東30m市道、南10m、西8m、三方路		商業地区計画等 (100,800)
c	中２２Ｔ４３ -424351	広島市中区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北9.7m市道、中間画地		商業地区計画等 (100,500)
d	中２２Ｔ４９ -424901	広島市中区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西20m市道、南8m、角地		商業 (100,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,224,961	100 [ 105.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,148,677	100 [ 105.1]	2,044,412	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	2,040,000
b	(　 ) 2,761,851	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 118.3]	2,432,670	100 [ 115.8]	2,100,751		2,100,000
c	(　 ) 1,245,795	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	1,275,996	100 [ 62.6]	2,038,332		2,040,000
d	(　 ) 1,818,722	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,797,937	100 [ 78.5]	2,290,366		2,290,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	隣地併合	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +3.0
a	隣地併合	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +18.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +15.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -38.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -23.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,080,000 円／㎡]

広島中 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり適用が困難のため採用しなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	32,315,490	10,629,759	21,685,731	10,432,800	11,252,931	（　0.9541） 10,736,421	（ 4.2 - 0.0 ） 4.2％
	⑧収益価格	255,629,071 円　　　　（　 1,590,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

広島中 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	150.00	Ｓ5	750.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	900 ％	570 ％	161 ㎡	6.0 m x 25.2 m	前面道路：市道　 9.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～５階店舗（フロア貸し）

⑦有効率　 83.0 ％
の理由

エレベータ・廊下等の共用部分を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	150.00	75.0	112.50	8,197	922,163	12.0	11,065,956
							0.0	0
2～ 2	店舗	150.00	85.0	127.50	4,918	627,045	6.0	3,762,270
							0.0	0
3～ 3	店舗	150.00	85.0	127.50	4,099	522,623	6.0	3,135,738
							0.0	0
4～ 5	店舗	150.00	85.0	127.50	3,279	418,073	6.0	2,508,438
							0.0	0
～

計		750.00	83.0	622.50		2,907,977		22,980,840
								0

⑨年額支払賃料	2,907,977 円　×　12ヶ月　＝　 34,895,724 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 622.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含まれており計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	34,895,724 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,791,658 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	32,104,066 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	22,980,840 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 211,424 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	32,315,490 円　　　　（　 200,717 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	中（賃）Ｋ４２　　　　-274201	7,584 ( 7,522)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	8,497	対象基準階の　月額実質賃料　　 8,279 円/㎡　月額支払賃料（　 8,197 円/㎡）　基準階 1 F B
b	中（賃）Ｋ４３　　　　-334302	6,440 ( 6,408)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	8,060
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

広島中 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	972,000 円	162,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	5,234,359 円	34,895,724　×　　　　 15.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,722,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,377,000 円	162,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	162,000 円	162,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	162,000 円	162,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,629,759 円　（　　　　　　 66,023 円／㎡）　　（経費率　　 32.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9541

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	162,000,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 750.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0644	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0592 × 30 ％　＋ 0.0912 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,432,800 円（　　　　　 64,800 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	32,315,490 円
②総費用	10,629,759 円
③純収益　①－②	21,685,731 円
④建物等に帰属する純収益	10,432,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	11,252,931 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	10,736,421 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 66,686 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 255,629,071 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,590,000 円／㎡）