鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

広島中 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	中２３Ｋ４２ -334208	広島市中区		建付地	（　）	ほぼ台形	北東13m市道、北8.1m、角地		商業駐車場整備地区地区計画等 (100,400)
b	中２１Ｔ１３ -411352	広島市中区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		２住居地区計画等 (70,200)
c	中２３Ｋ１３ -331312	広島市中区		更地	（　）	ほぼ長方形	南5.9m市道、西5.9m、角地		２住居地区計画等 (70,200)
d	中２３Ｋ１３ -331313	広島市中区		建付地	（　）	ほぼ台形	北4.2m市道、西3.4m、角地		２住居 (70,168)
e	中２２Ｔ４０ -424003	広島市中区		建付地	（　）	ほぼ台形	北8m市道、西8m、角地		２住居地区計画等 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 275,659	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 85.0]	100 [ 105.0]	312,877	100 [ 115.8]	270,187	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	270,000
b	(　 ) 282,372	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	287,455	100 [ 97.0]	296,345		296,000
c	(　 ) 297,177	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	289,098	100 [ 108.0]	267,683		268,000
d	(　 ) 248,322	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	241,813	100 [ 90.3]	267,788		268,000
e	(　 ) 187,170	100 [ 80.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	233,035	100 [ 91.8]	253,851		254,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +8.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -6.0
d	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	業者仕入	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
e	業者仕入	％／月 +0.03	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 269,000 円／㎡]

広島中 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,846,601	3,823,830	12,022,771	9,373,200	2,649,571	（　0.9511） 2,520,007	（ 4.6 - 0.0 ） 4.6％
	⑧収益価格	54,782,761 円　　　　（　 174,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

広島中 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	145.00	Ｓ5	725.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防地区計画等	70 ％	300 ％	240 ％	314 ㎡	16.4 m x 19.6 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

単身者用共同住宅（ワンルームタイプ：各戸約３２㎡）

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

ＥＶ・廊下等の共用部分を想定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	145.00	90.0	130.50	2,025	264,263	3.0	792,789
							0.0	0
2～ 3	住宅	145.00	90.0	130.50	2,066	269,613	3.0	808,839
							0.0	0
4～ 5	住宅	145.00	90.0	130.50	2,107	274,964	3.0	824,892
							0.0	0
～

～

計		725.00	90.0	652.50		1,353,417		4,060,251
								0

⑨年額支払賃料	1,353,417 円　×　12ヶ月　＝　 16,241,004 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 652.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は賃料に含まれており計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	16,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 576,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,241,004 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 576,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 1,009,020 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,807,984 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,060,251 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 38,166 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	48,000 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 451 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,846,601 円　　　　（　 50,467 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	中（賃）Ｋ４２　　　　-354202	2,111 ( 2,108)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	2,010	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,071 円/㎡　月額支払賃料（　 2,066 円/㎡）　基準階 2 F B
b	中（賃）Ｔ４１　　　　-294151	2,190 ( 2,145)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [103.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	2,132
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

広島中 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	584,000 円	146,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,513,530 円	16,817,004　×　　　　 9.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 193,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,241,000 円	146,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	146,000 円	146,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	146,000 円	146,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,823,830 円　（　　　　　　 12,178 円／㎡）　　（経費率　　 24.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9511

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	146,000,000 円	設計監理料率　 195,000 円／㎡　×　 725.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0642	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0621 × 40 ％　＋ 0.0938 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,373,200 円（　　　　　 29,851 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,846,601 円
②総費用	3,823,830 円
③純収益　①－②	12,022,771 円
④建物等に帰属する純収益	9,373,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,649,571 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,520,007 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,026 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 54,782,761 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 174,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
広島中 -5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

広島中 -5

広島県

広島第１

氏名

不動産鑑定士　吉田　裕

TEL.

鑑定評価額

82,300,000 円

１㎡当たりの価格

262,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	205,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	広島市中区羽衣町５番５｢羽衣町５－９｣				②地積　(㎡)	314 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,300) 準防（その他）地区計画等 (70,240)
	1:1.2	住宅ＲＣ2	一般住宅の中に事務所等が見られる住宅地域	南6m市道	水道、ガス、下水	広島 3.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 40 ｍ、南 50 ｍ、北 90 ｍ

②標準的使用

中低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 320 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、６ｍ市
道

交通

施設

広島駅南西方

3.5km

法令

規制

２住居
(70,240)
準防
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は東方に元安川を挟んで千田町に隣接し、市内中心部への接近性は比較的良好な地域にある。吉島通り
背後にあって住宅を中心とした利用がなされており、今後も同様な用途で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 268,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 168,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は羽衣町を含む広島市南部、都心近郊の住宅地域等と把握される。需要者は、居住目的の個人または法人と
思料される。近年では金融緩和に加えて利便性に富む都心近郊の地域ということもあり、住宅のほか事業所として法人
の取得も散見される。取引は堅調さを維持しているが、取引の中心価格帯は規模、立地等によってまちまちであり、把
握が困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　比準価格は同一需給圏内の複数の取引事例により比準しており、実需中心の取引市場を反映した価格として実証性が
認められる。一方、収益価格は収益性の観点より試算したもので想定に左右されるが、地価水準に見合う賃料水準が形
成されていないこと等により低位に求められた。よって、比準価格を中心に収益価格を比較考量して、代表標準地との
価格バランス、前年価格等を総合的に考量して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　広島中 -8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 214,000 円／㎡

[100.9]
100

100
[100.0]

100
[ 82.3]

[100.0]
100

262,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    256,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

経済動向は金融緩和や経済対策が下支えとな
り、緩やかに持ち直しているが、新型コロナ
や供給制約、物価高の影響に注視が必要であ
る。

市内中心部に近い熟成した住宅地域であり、
戸建住宅が主体である。区画整然とした街並
みであり、共同住宅等も見られる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

広島中 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	中２３Ｋ８８ -338807	広島市中区		更地	（　）	長方形	南8.3m市道、中間画地		２住居地区計画等 (70,200)
b	中２２Ｔ４０ -424003	広島市中区		建付地	（　）	ほぼ台形	北8m市道、西8m、角地		２住居地区計画等 (80,200)
c	中２２Ｔ４０ -424011	広島市中区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4m市道、中間画地		２住居 (70,160)
d	中２３Ｋ１３ -331312	広島市中区		更地	（　）	ほぼ長方形	南5.9m市道、西5.9m、角地		２住居地区計画等 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 336,631	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	341,344	100 [ 121.6]	280,711	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	281,000
b	(　 ) 187,170	100 [ 80.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	233,035	100 [ 91.8]	253,851		254,000
c	(　 ) 179,247	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	189,624	100 [ 72.4]	261,912		262,000
d	(　 ) 297,177	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	289,098	100 [ 105.0]	275,331		275,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +18.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	業者仕入	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
b	業者仕入	％／月 +0.03	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -23.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 268,000 円／㎡]

広島中 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,449,205	2,832,716	9,616,489	7,062,000	2,554,489	（　0.9511） 2,429,574	（ 4.6 - 0.0 ） 4.6％
	⑧収益価格	52,816,826 円　　　　（　 168,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

広島中 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	145.00	Ｓ4	580.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防地区計画等	70 ％	300 ％	240 ％	314 ㎡	16.4 m x 19.6 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

概ね３０㎡程度のワンルームタイプ

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

この種の建物としてほぼ標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 4	住宅	145.00	90.0	130.50	1,995	260,348	3.0	781,044
							0.0	0
～

～

～

～

計		580.00	90.0	522.00		1,041,392		3,124,176
								0

⑨年額支払賃料	1,041,392 円　×　12ヶ月　＝　 12,496,704 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 522.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は賃料に含まれており計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	16,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 576,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,496,704 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 576,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 653,635 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,419,069 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,124,176 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 29,680 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	48,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 456 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,449,205 円　　　　（　 39,647 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	中（賃）Ｋ９５　　　　-319502	1,983 ( 1,939)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,944	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,000 円/㎡　月額支払賃料（　 1,995 円/㎡）　基準階 2 F B
b	中（賃）Ｋ４０　　　　-344002	2,003 ( 2,000)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,065
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

広島中 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	440,000 円	110,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,045,816 円	13,072,704　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 191,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 935,000 円	110,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	110,000 円	110,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	110,000 円	110,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,832,716 円　（　　　　　　 9,021 円／㎡）　　（経費率　　 22.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9511

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	110,000,000 円	設計監理料率　 184,000 円／㎡　×　 580.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0642	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0621 × 40 ％　＋ 0.0938 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,062,000 円（　　　　　 22,490 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,449,205 円
②総費用	2,832,716 円
③純収益　①－②	9,616,489 円
④建物等に帰属する純収益	7,062,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,554,489 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,429,574 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,737 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52,816,826 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 168,000 円／㎡）