別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 吉備中央 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   吉備中央 -1 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　石井　宏典   TEL.

鑑定評価額 2,810,000 円  １㎡当たりの価格 9,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加賀郡吉備中央町竹部字長尾浜２１１１番２７ ②地積 　(㎡) 302   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (40,80) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ丘陵地の住宅 地域 北6m町道 水道、下水 備中高梁 20.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、６ｍ町 道 交通 施設 備中高梁駅北東方 20.0km 法令 規制 （都） １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 大規模住宅団地内に位置し、環境面では良好な住宅地域である。ただし、周辺には生活利便施設は少なく、住宅 地の需要は総じて弱い。今後も現状を維持するが、地価は当面下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は吉備高原都市のほか、吉備中央町及びその周辺都市の住宅地域である。主たる需要者は、自己の居住目的 で取得する岡山県内外のエンドユーザーである。バブル時代に計画された吉備高原都市は岡山中心部から３０ｋｍ以上 離れた山間にあり、人口減少、高齢化の進む現在において、地方生活、別荘地取得等の希望者の需要が認められる程度 であり、地価下落が進む。取引の価格水準の把握は難しいが、分譲地の販売価格は３００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ分譲住宅地であり、賃貸向け共同住宅の想定が難しい。そのため、収益還元法の適用は 断念せざるを得なかった。当該地域においては、主たる需要者は自己の居住を目的とする一次取得者であり、居住の快 適性・利便性を重視して価格が形成されることから、市場の実態を反映した取引事例比較法の規範性は高いと考えられ る。以上より、比準価格を重視して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,390 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価上昇等の景気下押しリスクがある中、ウ ィズコロナの下で、各種政策の効果もあって 、景気は緩やかに持ち直していくことが期待 される。 吉備高原都市全体では継続して住宅地の販売 を続けているが、未だに多くの画地が売れ残 っている。利便性の悪い山間に位置し、需要 は弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％