別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 勝央 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   勝央 -2 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　有田　修一   TEL.

鑑定評価額 6,370,000 円  １㎡当たりの価格 21,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 勝田郡勝央町平字長良台９７３番１８ ②地積 　(㎡) 299   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ高台の住宅団地 東6m町道 水道、下水 勝間田 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 勝央中核工業団地に近接する 高台の住宅団地。 街 路 基準方位北、６ｍ町 道 交通 施設 勝間田駅北方 2.3km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 町郊外の丘陵地に開発された住宅団地である。勝央町の住宅地需要は、利便性に優る平坦地勢の町中心部に向い ており、中心部への接近性が劣る対象地域の需要は弱い。市場の二極化の影響で、この傾向は続くものと予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は勝央町南部の内、町市街地を中心に主に用途地域が指定された区域の住宅地域である。主な需要者は３０ 代の町内在住者であるが、勝央工業団地に通勤するため、隣接する津山市や美作市からの転入者も含まれる。県北屈指 の工業団地を有し、生活利便性も良好なため、生産年齢人口の減少幅は少ない。中心部周辺で新規分譲地が開発され、 対象地の市場競争力は弱まりつつある。市場の中心価格帯は土地が約２００㎡で４００～６００万円程度と目される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は町中心部から離れた丘陵地勢の住宅団地で、利便性がやや劣ることから賃貸共同住宅等が乏しく、収益性に 基づくアプローチに困難性が認められる。取引目的も自用が主流である。従って、唯一求められた実証的で規範性の高 い比準価格を中心に、代表標準地との検討を踏まえ、前年地価動向等を総合的に勘案して、鑑定評価額を前記のとおり 決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　勝央 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     33,700 円／㎡ [100.3] 100 100 [103.0] 100 [158.9] [103.0] 100 21,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県南より人口減少の進む県北では、概して人 手不足が深刻で景気回復の足枷となっている 。それに対して、勝央町の経済は安定的に推 移している。 近年、中心部の平坦地に新規分譲地が出回る 等の影響で、当住宅団地の需要は相対的に弱 く、安値の取引も見られる。 特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.5 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　 +48.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％