別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 鏡野 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鏡野 5-1 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　高見　康弘   TEL.

鑑定評価額 69,400,000 円  １㎡当たりの価格 24,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 苫田郡鏡野町円宗寺字御所清水５５番１外 ②地積 　(㎡) 2,834   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） (70,200) 1:2.5 店舗 Ｓ1 国道沿いに店舗等が 増えつつある路線商 業地域 西25m国道、北側道 水道、下水 院庄 5.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２５ｍ町道 交通 施設 院庄駅北西方 5.0km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道沿いに店舗等が集積しつつある路線商業地域であり、地域的特性は今後とも大きな変化はないものと予測す る。津山広域農道との交差点に位置し、周辺の車両通行量は多く、地価は安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 規模　　　　　　　　　　　　　　  -5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は鏡野町及び津山市郊外の路線商業地域一円である。主たる需要者は県内の中小事業者に加え、画地規模や 立地条件によっては全国展開の県外資本等も想定される。過疎高齢化が進行している県北の地域経済は長期低迷してお り、商業地需要は全体的に弱含みで推移している。需要者の業種業態により取引される画地規模も様々であり、取引件 数も少ないことから、市場での取引の中心となる価格帯を把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は国道沿いに店舗等が集積しつつある路線商業地域である。比準価格は同一需給圏内の代替競争関係にある路 線商業地域内の取引事例から求められており、市場性を反映した実証的な価格である。一方、自用の店舗等を主体とす る路線商業地域内に存しており、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法の適用は断念した。従って、規範性の高い 比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　津山 5-3                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  -1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,200 円／㎡ [ 97.5] 100 100 [ 99.0] 100 [ 65.3] [ 99.8] 100 24,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県北の過疎・高齢化が進行している地域にお ける雇用・所得環境に回復の兆しは乏しく、 商業地需要は弱含みで推移している。 国道沿いに店舗等が集積しつつある路線商業 地域であり、地域要因には特段の変動は見ら れない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -32.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％