別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 里庄 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   里庄 5-1 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　林　陽一郎   TEL.

鑑定評価額 8,210,000 円  １㎡当たりの価格 43,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浅口郡里庄町大字新庄字大仁子２８６１番９ ②地積 　(㎡) 187   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 台形 1.2:1 旅館 Ｓ5 店舗、一般住宅等が 混在する駅前の近隣 商業地域 西7.5m町道 水道、下水 里庄 50m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    30 ｍ、南   130 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層の店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７．５ｍ町道 交通 施設 里庄駅南方 50m 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 商業地需要は国道沿いの路線商業地域に移行しているため、住宅地への移行が進んでおり、地価は住宅地の価格 水準を基に形成されていくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層の店舗併用住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は里庄町及び隣接市の商業地域である。需要者の中心は里庄町及び隣接市の法人又は個人である。商圏は里 庄駅前商店街から国道沿いの路線商業地域に移行しており、商業地としては衰退傾向にあるため、今後は住宅地への移 行が進むと予測される。需要の中心となる価格帯は㎡当たり４万円～５万円台であり、取引総額は規模によって異なり 一定の傾向はない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は里庄町及び隣接市の利用状況が類似する代替性の高い取引事例から求めたもので、商業地に対する市場取引 の実態を反映しており信頼性は高い。また、近隣地域内には収益物件は見られず、不動産取引は自己使用目的の取引が 中心であるため、収益還元法の適用を断念した。以上の検討により、規範性の高い比準価格を中心に、代表標準地との 検討を踏まえて、鑑定評価額を標記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浅口 5-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     50,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [112.2] [100.0] 100 43,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響が和らぐ中で、県内景気は 緩やかに回復しているが、近時の物価及び長 期金利の上昇等により先行きが不透明な状況 にある。 国道沿いの商業施設の充実により、当地域は 商業地域としては衰退傾向にあり、併用住宅 地域へと移行しつつある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.5 交通・接近　　　  -5.5 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％