別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 早島 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   早島 -3 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　坪田　隆治   TEL.

鑑定評価額 7,850,000 円  １㎡当たりの価格 51,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 38,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 都窪郡早島町早島字前場２４７２番８ ②地積 　(㎡) 154   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が多く、ア パート等も見られる 住宅地域 東4m町道 水道、ガス、下水 早島 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北４ｍ町道 交通 施設 早島駅西方 2.1km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 早島町西端部に位置する住宅地域である。国道より南側は全般的に住宅地需要は堅調であるり、地価は新型コロ ナも一段落し上昇基調で推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、早島町を中心に隣接する岡山市南西部、倉敷市東部を含む郊外住宅地域一円である。需要者は、３０～ ４０歳代のサラリーマン世帯が中心である。当町は岡山市、倉敷市に隣接し、総社市、玉野市にも比較的近く、人口密 度の最も高い住宅地として潜在的需要は強い。取引の中心価格帯は土地が１０００～１５００万円、新築戸建が３００ ０～３５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の個別性等から収益価格、積算価格は求められなかった。求めた比準価格について検討を行うに、近隣周辺 を含む要因類似の豊富な事例に基づき、補修正も適切になされたものと認められ規範性は高いものと思料される。従っ て、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との均衡、前年地価動向等にも留意して、鑑定評価額を上 記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　早島 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     61,800 円／㎡ [102.9] 100 100 [106.0] 100 [121.0] [103.0] 100 51,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 世界はウクライナ問題、エネルギー、食糧危 機等懸念材料は多いが、国内は新型コロナも 一段落し低金利政策の継続により投資意欲が 増大している。 町西端部に位置する住宅地域であるが、周辺 では高値の分譲地開発も行われており、その 販売状況から住宅地需要の堅調さが窺える。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.0 ％  ％