別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 和気 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   和気 5-1 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　坂本　一也   TEL.

鑑定評価額 2,730,000 円  １㎡当たりの価格 33,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 和気郡和気町福富字上原６０７番５ ②地積 　(㎡) 82   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:1.5 店舗 ＳＲＣ2 小規模店舗の建ち並 ぶ駅前の近隣商業地 域 北東12m県道 水道、下水 和気 50m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層の小売店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特に無い。 街 路 １２ｍ県道 交通 施設 和気駅北西方 50m 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 小売店舗等が建ち並ぶ旧来からの駅前商業地域である。商業中心が和気駅南側の国道沿線に移行したため、顧客 の流出が続き、商況は低下の一途を辿っている。地価は地域の衰退を反映し、下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層の小売店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は和気駅及びその周辺の商業地全域である。需要者の中心は和気町内に地縁性を有する個人事業者や中小規 模の法人である。駅前ロータリーが整備されたが、商圏人口の減少に加え、店舗の集積が進む和気駅南側の国道３７４ 号沿いに商業中心が移行したため、駅北側の商業地としての衰退は著しく、需要は低下の一途をたどっている。取引自 体が少なく、顕在化する事例も個別性が強いため、需要の中心となる価格帯を見出すのは困難な状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 商業事業者向けの賃貸市場は未成熟で収益物件は見られず、不動産取引は自己使用目的のものが中心であるため、収益 還元法の適用を断念した。一方、求められた比準価格は近隣商業地取引の実態を反映した実証的な価格である。よって 、市場の実態を反映し、現実の取引の指標となる比準価格を標準に、広域的観点から検討を加えた代表標準地価格との 均衡を重視し、最近の経済状況にも留意して、鑑定評価額を標記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岡山東 5-2                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     54,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [163.3] [100.0] 100 33,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 長引く新型コロナウイルス禍により、国内外 の政治経済状況は今後も不安定な状況が継続 すると予測され、不動産市況も不透明な見通 しが続く。 商業中心が駅南の国道沿いに移行しており、 旧来からの小売店舗中心の駅前商業地から顧 客は流出しており、商況の低下を反映して需 要は弱い。 個別的要因に変化は無い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +11.5 環境　　　　　　 +51.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％