別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 浅口 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浅口 5-1 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　棚田　恭行   TEL.

鑑定評価額 5,820,000 円  １㎡当たりの価格 42,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浅口市金光町大谷２９４番３４ ②地積 　(㎡) 136   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 1:3 店舗兼住宅 Ｗ2 土産店、小売店舗が 多い古くからの近隣 商業地域 西7.4m市道、背面道 水道、下水 金光 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ７．４ｍ市道 交通 施設 金光駅南東方 400m 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 参拝者を迎える古くからの商業地域であり、懐古的な街並みである。参拝信者の減少や参拝手段の変化に伴い、 最寄り駅からの参道に当たる当該地域は衰退傾向にあり、地価は下落傾向が継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ山陽本線の金光駅、鴨方駅を中心とする商業地域及びその背後地である。主な需要者は、金光教本 部参拝客向けの店舗、旅館等が建ち並ぶ商店街という地域の特性から、地縁性を有する小規模事業者、金光教関係団体 等が中心である。背後人口の減少に加え、参拝の手段が電車利用から自動車利用に変化したため、商業地域として衰退 傾向である。需要の中心となる価格帯は、取引が少なく取引目的も一様でないため、見出すのは困難な状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、浅口市の商業地及びその背後地の取引事例から求められたもので、実証的かつ客観的な価格である。当該 地域周辺は低層利用の自用店舗や店舗併用住宅が中心であり、衰退傾向の参道商業地域においては賃貸市場が形成され ておらず、収益還元法の適用は断念した。したがって、規範性の高い比準価格を採用し、市内の地域情勢を十分考慮し 鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、この価格は代表標準地を規準とした価格とも均衡を得ており妥当である。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浅口 5-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     50,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [117.6] [102.0] 100 42,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 供給制約が緩和され経済活動が正常化されつ つあるが、自然減・社会減による人口減少、 高齢化、主要産業の停滞等により要因相殺さ れている。 教団本部の参道に当たる旧来からの商業地域 である。金光駅南口が整備されたものの、商 業地域としては衰退が継続しており、商業地 需要は乏しい。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.6 交通・接近　　　  -3.4 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％