別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 浅口 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浅口 -4 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　藤原　康正   TEL.

鑑定評価額 14,100,000 円  １㎡当たりの価格 31,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浅口市鴨方町鴨方字道後屋通１０１２番 ②地積 　(㎡) 444   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,160) 1:2.5 住宅 Ｗ2 中規模以上の住宅が 多い既成住宅地域 西4m市道 水道、下水 鴨方 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 古い町並みが残る旧街道周辺 の既成住宅地域 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 鴨方駅北方 1.9km 法令 規制 （都）  (60,160) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ鴨方駅北方の旧街道周辺の既成住宅地域で取引自体は少なく大きな変化はみられないが、周辺では新規開発 の分譲地が活発化し、その影響から地価水準は微上昇で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧鴨方町を中心とする浅口市内の既成住宅地域一円である。地域的状況から需要者は地縁関係者が主であ り、外部からの転入者は少ない。鴨方駅南の区画整理や駅橋上化の完了により、国道２号沿いに利便施設の集積が増え 、山陽本線以南が発展傾向にある。一次取得者は新規開発の分譲地を選好するため、駅北方の既成住宅地域の取引自体 は少ない。市場の中心価格帯は、土地が１２００～１４００万円、建物付きで３５００～４０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中規模以上の住宅が多い既成住宅地域であり、周辺にアパート等の賃貸物件はみられず、賃貸市場が成立していないた め収益還元法の適用は断念した。比準価格は既成住宅地を中心に類似性の高い事例を採用した。快適性を重視する住宅 地域であるので自用目的で取引され、取引価格の水準を指標として価格決定されることが一般的である。よって、代替 性のある取引事例から求めた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浅口 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.7 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,900 円／㎡ [100.5] 100 100 [102.7] 100 [132.2] [100.0] 100 31,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 浅口市の人口は近５年間で約４％減少してい るが、バイパス工事の進展と規制緩和が浅口 市のベッドタウン化に影響を及ぼす効果は大 きく需要は堅調。 地域要因に大きな変化はないが、周辺では新 規開発の分譲地が活発化し、幹線沿いや背後 に商業施設もみられ、地価水準は微上昇で推 移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.5 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　  +0.5 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％