別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 美作 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   美作 -2 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　青井　純三   TEL.

鑑定評価額 6,020,000 円  １㎡当たりの価格 14,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 美作市朽木字屋敷７２番 ②地積 　(㎡) 415   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い国道 背後の既成住宅地域 南4m市道 水道、下水 林野 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 林野駅南東方 2.3km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域性に大きな変動はなく、当面の間、現状のまま推移するものと予測する。土地取引は低迷しており、住宅需 要も弱いため、今後も地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧美作町を中心とした既成住宅地域一円と判定した。主たる需要者は、地縁を有する個人が中心となっ ているが、高齢化が進んでおり、外部からの転入移転に伴う需要も限定的である。利便施設が集積する地域との比較で 、市中心部から離れた旧来からの住宅地の需要は弱く、地価は下落傾向で推移している。不動産取引が低迷しており、 市場が成熟していない状況にあるため、中心となる価格帯を把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は一般住宅が多い国道背後の既成住宅地域に位置している。賃貸市場が未成熟なため、収益還元法は適用し なかった。比準価格は対象標準地と代替関係にある実際の取引事例から各種補修正を行い、求めたものであり、対象標 準地の市場性を反映した実証的な価格である。従って、本件では取引事例比較法のみの適用となったが、比準価格は説 得力があるものと判断し、比準価格を標準とし、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　美作 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,000 円／㎡ [ 97.9] 100 100 [100.0] 100 [161.8] [100.0] 100 14,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は緩やかに回復している。住宅投資 は一部で弱めの動きがみられるが、個人消費 は緩やかに増加し、雇用者所得は緩やかに改 善している。 旧来からの住宅地域であり、地域要因に大き な変動はない。住宅需要は弱く、地価は下落 して推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +63.0 行政　　　　　　  -0.5 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％