別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 真庭 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   真庭 5-3 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　木浦　丈夫   TEL.

鑑定評価額 4,990,000 円  １㎡当たりの価格 26,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月14日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 真庭市湯原温泉字居屋敷１１４番 ②地積 　(㎡) 187   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） (70,330) 台形 1:1.2 店舗 Ｓ4 中小規模旅館、店舗 が建ち並ぶ温泉街の 商業地域 南西5.5m市道、南東側道 水道 中国勝山 20.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 県内有数の温泉街であるが利 用客数は低迷している。 街 路 ５．５ｍ市道 交通 施設 中国勝山駅北方 20.0km 法令 規制 （都）  (70,330) ⑤地域要因の将 　来予測 県内有数の温泉街で、行政の需要喚起策等も有って観光客数は回復傾向ではあるが、全体的には減少傾向が継続 しており、地価は今後も下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は湯原温泉街を中心に、真庭市で広域的に広がる商業地域である。需要者の中心は観光業、旅館業を営む個 人事業主及び県内外の法人である。湯原温泉全体として市況が低迷しており、行政の支援事業の恩恵はあるものの、将 来における新型コロナの影響は依然として不透明な状況が続いており、地価は下落傾向で推移している。取引件数が少 ない状況で、画地規模、形状等の個別的な要因の影響を受けやすいため、中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は旅館や店舗等が建ち並ぶ温泉街だが、自己利用が中心で賃貸市場が未成熟なため収益還元法は適用しなかっ た。比準価格は対象地と代替性が認められる実際の取引事例から各種補修正を行い、求めたものであり、対象地の市場 性を反映した実証的な価格となっている。従って、本件では取引事例比較法のみの適用となったが、比準価格は説得力 があるものと判断し、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　真庭 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     29,500 円／㎡ [ 98.0] 100 100 [100.0] 100 [112.2] [103.0] 100 26,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響が和らぎ、雇用者所得は緩 やかに改善し、個人消費は緩やかに増加傾向 であるが、住宅投資は弱含みで推移している 。 新型コロナの行動制限の解除や行政の需要喚 起策もあって観光客数は回復傾向であるが、 全体的衰退傾向を止めることはできず、地価 は弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.3 交通・接近　　　  +7.5 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％