別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 真庭 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   真庭 5-2 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　田中　宏明   TEL.

鑑定評価額 3,490,000 円  １㎡当たりの価格 28,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 真庭市落合垂水字長畑１８３番６外 ②地積 　(㎡) 123   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 台形 1:2 店舗兼住宅 Ｓ2 店舗、銀行等が建ち 並ぶ旧国道沿いの商 業地域 東8m市道 水道、下水 美作落合 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 美作落合駅南西方 1.1km 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 真庭市の商業中心は久世地区の国道３１３号沿いであり、真庭市落合垂水地区については総合病院の移転、商業 施設の撤退、並びに、人口減少・高齢化等の影響から、今後も地価は下落基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 店舗併用住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧落合町を中心とした旧久世町、旧勝山町地区の商業地域と判定した。主たる需要者の属性は小規模店 舗、事業所等の主に自用の利用を前提とした個人事業者・地元中小法人等である。市場の需給動向は、商業中心が国道 沿いの路線商業地域に移行していることや近隣の総合病院が移転したこと等の理由により含みで推移している。需要の 中心となる価格帯は、取引が少ない上、取引対象となる画地規模も様々であるので把握が困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、真庭市落合地区の商業地であるが事務所や店舗の賃貸用不動産は少ない。価格形成としては自用目的での 取引が主体であるので、賃貸用の建物を想定することは困難で収益還元法の適用は断念した。一方、比準価格は規範性 の高い取引事例に基づいたもので市場を反映した実証的な試算価格である。よって、市場の実勢を反映している比準価 格を標準に、周辺住宅地や商業地域の価格水準、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　真庭 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     29,500 円／㎡ [ 98.0] 100 100 [100.0] 100 [102.4] [100.0] 100 28,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、緩やかに持ち直している。先行きに ついても各種政策の効果が期待される。ただ し、海外景気の影響に十分注意する必要があ る。 旧国道沿いの商業地域である。令和３年６月 落合病院の移転、令和４年８月商業施設「サ ンプラザ」の撤退等により繁華性はさらに低 下している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　  +0.5 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.4 ％  ％