別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 真庭 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   真庭 -5 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　木浦　丈夫   TEL.

鑑定評価額 8,130,000 円  １㎡当たりの価格 18,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月14日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 真庭市豊栄字ヨシダチ１５４４番１ ②地積 　(㎡) 435   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） 土砂災害警戒区域 (70,390) 不整形 1.2:1 住宅 Ｗ2 住宅の中に店舗も見 られる振興局に近い 住宅地域 南東6.5m市道 水道 中国勝山 20.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南   150 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６．５ｍ市道 交通 施設 中国勝山駅北方 20.0km 法令 規制 （都）  (70,390) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 住宅のほか店舗や公共施設等も混在する温泉街に近い地域である。新型コロナの前から新たな温泉施設や宅地分 譲の動きは乏しく、今後も現状のまま推移し、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は湯原温泉街を中心に、真庭市内で広域的に広がる住宅地域及び住商混在地域である。需要者の中心は地縁 等の関係を有する個人と想定される。外部からの転入移転に伴う住宅需要は非常に弱く、新型コロナに関連する行政の 支援はあるが、温泉街の景気の不透明感は依然として強く、地価は下落傾向で推移している。取引件数が非常に少ない 地域で市場が成熟しておらず、取引の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は温泉街に近い住宅地域だが、地域的に賃貸市場が未成熟なため収益還元法の適用を断念した。比準価格は対 象標準地と代替関係にある実際の取引事例から各種補修正を行い、求めたものであり、対象標準地の市場性を反映した 実証的な価格となっている。従って、本件では取引事例比較法のみの適用となったが、比準価格は実証性に優り、説得 力があるものと判断し、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　真庭 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     29,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [152.2] [ 98.0] 100 18,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響が和らぎ、雇用者所得は緩 やかに改善し、個人消費は緩やかに増加傾向 であるが、住宅投資は弱含みで推移している 。 新型コロナの行動制限の解除や行政の需要喚 起策もあって観光客数は回復傾向であるが、 地域性に大きな変動はなく、地価は弱含んで いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.7 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +49.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.6 ％  ％