別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 真庭 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   真庭 -1 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　廣畑　寛治   TEL.

鑑定評価額 5,480,000 円  １㎡当たりの価格 23,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 真庭市勝山字旦西６４９番１ ②地積 　(㎡) 235   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:2.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の建 ち並ぶ高台の既成住 宅地域 西3.4m市道 水道、下水 中国勝山 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西    25 ｍ、南   120 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、３．４ ｍ市道 交通 施設 中国勝山駅北西方 450m 法令 規制 （都） １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は真庭市勝山地区中心部の旧来からの住宅地域である。県、裁判所、検察庁等の出先が立地しているが 、街路条件がやや劣っている。人口減少と高齢化の進行から今後も緩やかな地価下落が継続すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は勝山地区を中心とする真庭市南部の住宅地域である。主たる需要者は勝山地区や久世地区に居住・勤務す る個人であるが、真庭市北部の湯原地区や美甘地区からの流入も見られる。近隣地域は旧勝山町の中心部に所在する住 宅地域であるが、人口減少と高齢化の進行から不動産需要は弱い。中心となる価格帯は、土地で５００万円内外、新築 戸建で２，４００万円内外であるが、取引市場が未成熟であるため中心価格帯を下回る取引が生じる可能性も存する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は旧勝山町の中心部に所在する低層戸建住宅中心の住宅地域であり、地域内では自用の戸建住宅の取得を目的 とする取引が主体である。周辺類似地域の取引事例から適切に求められた比準価格は、市場の実勢を反映した説得力を 有する価格と思料される。なお積算価格及び収益価格は後述の理由から試算しなかった。従って、比準価格を中心に代 表標準地価格との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　真庭 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     29,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [126.9] [102.0] 100 23,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は、コロナ禍の影響が和らぎ回復し てきている。主要製造業の生産や雇用・所得 環境も緩やかな改善傾向で推移している。 真庭市勝山地区中心部の住宅地域で地域要因 に特段の変動はないが、地区内の人口減少と 高齢化が進行しており不動産取引は低調に推 移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.5 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +21.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％