別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 備前 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   備前 -5 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　大塚　太郎   TEL.

鑑定評価額 4,460,000 円  １㎡当たりの価格 36,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 備前市日生町日生字西栄町６０８番１３ ②地積 　(㎡) 123   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） 土砂災害警戒区域 (70,300) 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南西5m市道 水道、下水 日生 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    70 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 日生駅西方 700m 法令 規制 （都）  (70,300) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 日生町中心部の幹線背後の住宅地域である。地域要因に大きな変動はないものの、少子高齢化等を理由とする生 産年齢人口の減少により住宅地の需要は弱く、今後も地価下落傾向が継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は日生町日生地区を中心とする住宅地域であり、外部からの流入が少ない地域であるため、主たる需要者は 日生地区に地縁を有する一次取得者層が想定される。人口減少・高齢化等の影響から取引市場は弱含んでいるが、近隣 地域周辺は日生駅から徒歩圏内に位置する住宅地域であり、住宅地として一定の需要は見込まれる。市場での需要の中 心となる価格帯は、土地が３００万円～５００万円程度であり、中古戸建住宅も略同水準である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を中心とする住宅地域で、対象標準地の画地規模では共同住宅の建築は非現実的であることから収 益還元法は適用しなかった。求められた試算価格は比準価格のみであるが、比準価格は同一需給圏内で生起した対象標 準地と代替競争関係の強い取引事例との比較検討を行って試算した実証的な価格であり、代表標準地とも均衡している 。したがって、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　備前 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,400 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [106.0] 100 [ 70.3] [104.0] 100 36,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響は薄れてきているが、個人 所得が伸び悩む中、住宅ローン金利は緩やか な上昇傾向を示しており先行きは不透明な状 況にある。 地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -6.5 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％