鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

新見 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０３Ｔ０９６２３ -2212	新見市		更地	（　）	台形	南西22m国道、中間画地		（都）近商 (90,300)
b	Ｒ０２Ｔ０９６２３ -352	新見市		底地	（　）	長方形	北東12.5m国道、南東4m、角地		（都）１住居 (60,200)
c	Ｒ０２Ｔ０９６２３ -317	新見市		更地	（　）	ほぼ長方形	北5m市道、中間画地		（都）準工 (60,200)
d	Ｒ０４Ｋ０９６２３ -204	新見市		建付地	（　）	不整形	南19m国道、東6m、角地		（都）商業 (90,400)
e	Ｒ０３Ｔ０９６２３ -2216	新見市		貸家建付地	（　）	長方形	北3.5m市道、中間画地		（都）商業 (90,240)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 37,853	100 [ 100.0]	[ 96.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	37,080	100 [ 83.9]	44,195	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	44,200
b	(　 21,429) 42,858	100 [ 100.0]	[ 95.1] 100	100 [ / ]	100 [ 93.1]	43,779	100 [ 98.6]	44,401		44,400
c	(　 ) 28,500	100 [ 100.0]	[ 95.8] 100	100 [ / ]	100 [ 82.5]	33,095	100 [ 74.9]	44,186		44,200
d	(　 ) 61,542	100 [ 100.0]	[ 96.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	59,694	100 [ 135.6]	44,022		44,000
e	(　 ) 26,072	100 [ 100.0]	[ 96.1] 100	100 [ 95.0]	100 [ 100.0]	26,374	100 [ 59.8]	44,104		44,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -21.0
a	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 -1.8	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -6.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 +0.8	環境　　　　 -23.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -17.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.7	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 +23.0
d	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.3	交通・接近　 -1.4	環境　　　　 -36.0
e	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 44,200 円／㎡]

新見 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,481,185	748,819	2,732,366	2,494,170	238,196	（　0.9725） 231,646	（ 5.3 - 0.4 ） 4.9％
	⑧収益価格	4,727,469 円　　　　（　 28,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

新見 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	125.00	Ｓ3	201.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	90 ％	400 ％	360 ％	168 ㎡	7.5 m x 22.5 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗，２階と３階は事務所２室（各室約５６㎡）への賃貸を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	67.20	100.0	67.20	1,945	130,704	6.0	784,224
							0.0	0
2～ 2	事務所	67.20	100.0	67.20	1,362	91,526	6.0	549,156
							0.0	0
3～ 3	事務所	67.20	100.0	67.20	1,362	91,526	6.0	549,156
							0.0	0
～

～

計		201.60	100.0	201.60		313,756		1,882,536
								0

⑨年額支払賃料	313,756 円　×　12ヶ月　＝　 3,765,072 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 201.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費の授受が一般化していないため不計上。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金担保により不計上。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,765,072 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 301,206 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,463,866 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,882,536 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,319 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,481,185 円　　　　（　 20,721 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０９６２３（賃）　　　　-203	1,974 ( 1,889)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,078	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,955 円/㎡　月額支払賃料（　 1,945 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０９６２３（賃）　　　　-205	1,996 ( 1,938)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [109.0]	100 [100.0]	1,831
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

新見 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	166,500 円	33,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	112,952 円	3,765,072　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 83,167 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 319,600 円	33,300,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	33,300 円	33,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	33,300 円	33,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 748,819 円　（　　　　　　 4,457 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	33,300,000 円	設計監理料率　 159,000 円／㎡　×　 201.60 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0576 ×　 40 ％　＋　0.0797 × 35 ％　＋ 0.0959 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,494,170 円（　　　　　 14,846 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,481,185 円
②総費用	748,819 円
③純収益　①－②	2,732,366 円
④建物等に帰属する純収益	2,494,170 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	238,196 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	231,646 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,379 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,727,469 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
新見 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

新見 5-1

岡山県

岡山第２

氏名

不動産鑑定士　遠藤　明

TEL.

鑑定評価額

7,440,000 円

１㎡当たりの価格

44,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	36,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月13日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	新見市高尾２４８０番１３				②地積　(㎡)	168 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 準防（その他） (90,360)
	1:3	店舗兼事務所Ｓ3	中低層の店舗、事務所が見られる商業地域	南6m市道	水道、下水	新見 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 120 ｍ、南 50 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

３階建程度の店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

区画整然とした新見市中心市
街地内の商業地域

街

路

６ｍ市道

交通

施設

新見駅北東方

500m

法令

規制

（都）商業
(90,360)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

新見市中心部の商業地域である。国道沿いに新規出店が見られるものの、商況に大きな変化がないことから、当
面は現況維持で推移するものと予想する。商圏人口の減少を反映して地価は下落傾向が継続すると予測する。

(3)最有効使用の判定

３階建程度の店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 44,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 29,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、新見市中心市街地の幹線道路沿い及び直背後の商業地である。主たる需要者は店舗、事務所経営を目的
とする中小規模の法人または個人事業者である。利便性の高い住宅地として一部で居住目的の個人需要も認められる。
新見市の過疎・高齢化を背景に、商圏人口が減少し、収益力は低下しているため、商業地需要は限定的で利便性の高い
住宅地としての開発が散見される。取引が少なく中心となる価格帯を把握することは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は中低層の店舗、事務所が見られる商業地域に存する。自用の建物が中心で、必ずしも賃貸用不動産に対す
る需要が一般的ではないため、賃貸用不動産を想定した収益価格の信頼性は相対的に低い。一方で、比準価格は新見市
内の商業地の事例を採用して求めたもので、実証的である。以上から相対的信頼性の高い比準価格を標準に、収益価格
を参考とし、前年からの地価動向、単価と総額の関連等を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     44,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内景気は緩やかに回復している。個人需要
は緩やかに増加し、住宅投資は高めの水準で
推移している。公共投資は一部で弱めの動き
となっている。

新見市内の中心商業地域。ドラッグストア等
の新規出店もみられるが商圏規模は縮小傾向
にあり、長期の空室も見られる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

新見 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０４Ｋ０９６２３ -202	新見市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東5.5m市道、中間画地		（都）商業 (90,330)
b	Ｒ０４Ｋ０９６２３ -204	新見市		建付地	（　）	不整形	南19m国道、東6m、角地		（都）商業 (90,400)
c	Ｒ０３Ｔ０９６２３ -2212	新見市		更地	（　）	台形	南西22m国道、中間画地		（都）近商 (90,300)
d	Ｒ０５Ｋ０９６２３ -208	新見市		更地	（　）	台形	北2.7m市道、東6m、角地		（都）１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 21,642	100 [ 100.0]	[ 97.2] 100	100 [ 60.0]	100 [ 90.0]	38,956	100 [ 88.7]	43,919	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	43,900
b	(　 ) 61,542	100 [ 100.0]	[ 96.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	59,694	100 [ 134.4]	44,415		44,400
c	(　 ) 37,853	100 [ 100.0]	[ 96.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	37,080	100 [ 88.8]	41,757		41,800
d	(　 ) 25,058	100 [ 70.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	34,920	100 [ 74.6]	46,810		46,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	売急ぎ	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
d	売急ぎ	％／月 -0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 44,300 円／㎡]

新見 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な積算資料が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,392,457	708,573	2,683,884	2,434,250	249,634	（　0.9725） 242,769	（ 5.3 - 0.4 ） 4.9％
	⑧収益価格	4,954,469 円　　　　（　 29,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

新見 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	125.00	Ｓ3	201.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	90 ％	400 ％	360 ％	168 ㎡	7.5 m x 22.5 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：フロアー貸し（店舗）、２階～３階：フロア貸し（事務所）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	67.20	100.0	67.20	1,896	127,411	6.0	764,466
							0.0	0
2～ 2	事務所	67.20	100.0	67.20	1,327	89,174	6.0	535,044
							0.0	0
3～ 3	事務所	67.20	100.0	67.20	1,327	89,174	6.0	535,044
							0.0	0
～

～

計		201.60	100.0	201.60		305,759		1,834,554
								0

⑨年額支払賃料	305,759 円　×　12ヶ月　＝　 3,669,108 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 201.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	授受慣行は中長期的に見て一般化しておらず不計上。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金担保により不計上。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,669,108 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 293,529 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,375,579 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,834,554 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,878 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,392,457 円　　　　（　 20,193 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０９６２３（賃）　　　　-204	1,609 ( 1,563)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	1,730	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,905 円/㎡　月額支払賃料（　 1,896 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０９６２３（賃）　　　　-205	1,996 ( 1,938)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [ 95.0]	2,080
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

新見 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	162,500 円	32,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	110,073 円	3,669,108　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 59,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 312,000 円	32,500,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	32,500 円	32,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	32,500 円	32,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 708,573 円　（　　　　　　 4,218 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	32,500,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 201.60 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0576 ×　 40 ％　＋　0.0797 × 35 ％　＋ 0.0959 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,434,250 円（　　　　　 14,490 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,392,457 円
②総費用	708,573 円
③純収益　①－②	2,683,884 円
④建物等に帰属する純収益	2,434,250 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	249,634 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	242,769 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,445 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,954,469 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,500 円／㎡）