別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 新見 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新見 -3 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　宗友　隆明   TEL.

鑑定評価額 5,710,000 円  １㎡当たりの価格 24,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月15日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新見市西方字郷原１１３５番８ ②地積 　(㎡) 234   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,160) 不整形 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 南東4m私道 水道、下水 新見 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 西方小学校に近い住宅団地 街 路 基準方位　北南東４ ｍ私道 交通 施設 新見駅北西方 1.9km 法令 規制 （都） １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 小学校や新見公立大学に近い、古くからの小規模な住宅団地であり、特段の変動要因はないので現状維持で推移 するものと予測される。地価は、依然として下落傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、新見市の中心市街及びその周辺の住宅地一円である。需要層は２０～３０台の勤労者等が中心で、市外 からの転入はない。需要は、新見駅からやや遠いので弱含みで、供給はミニ開発・中古住宅によりなされている。取引 価格帯は、２００㎡規模で概ね５００万程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、近隣地域及び類似地域内の取引事例から比準しており、実証的であり、その精度は高い。収益価格は、ア パートが見当たらず求め得なかった。鑑定評価額は、標準地周辺では自用目的の土地取引が主体のため、精度の高い比 準価格を標準とし、周辺公示地等からの規準価格、及び、前年価格からの変動状況を加味して、上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新見 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     30,800 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [103.0] 100 [127.8] [105.0] 100 24,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新見市ではコロナ禍の影響は比較的少なく限 定的であるが、県内でも有数の人口減と高齢 化の進行が続いており、不動産取引は全般的 に停滞している。 古くからの既存住宅地域で、地域内に特段の 変化はない。全体的に住宅地需要は新規分譲 地に向いており、当地への需要は相対的に逓 減している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.5 交通・接近　　　  -0.5 環境　　　　　　 +26.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％