鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

高梁 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０５Ｋ０８６４４ -301	高梁市		更地	（　）	台形	北4.5m市道、東3m、西5m、三方路		（都）近商土砂災警特別区域 (100,200)
b	Ｒ０３Ｔ０８６４４ -304	高梁市		建付地	（　）	不整形	南12m市道、東5m、西3m、三方路		（都）近商 (100,200)
c	Ｒ０２Ｔ０８６４４ -323	高梁市		建付地	（　）	長方形	東5.2m市道、中間画地		（都）商業 (90,312)
d	Ｒ０４Ｔ０８６４４ -303	高梁市		建付地	（　）	不整形	北西5.5m市道、中間画地		（都）近商 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 18,051	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 51.9]	34,537	100 [ 75.1]	45,988	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	46,000
b	(　 ) 45,380	100 [ 100.0]	[ 96.5] 100	100 [ 95.0]	100 [ 85.8]	53,726	100 [ 114.4]	46,963		47,000
c	(　 ) 40,814	100 [ 100.0]	[ 94.9] 100	100 [ 95.0]	100 [ 85.5]	47,685	100 [ 100.1]	47,637		47,600
d	(　 ) 37,818	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 95.0]	100 [ 80.8]	48,627	100 [ 102.9]	47,257		47,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 -2.7	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 -35.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -0.8	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 -0.14	画地　　　　 -14.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.4	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -14.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 47,400 円／㎡]

高梁 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であるから。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,698,375	541,653	2,156,722	2,022,300	134,422	（　0.9725） 130,725	（ 5.3 - 0.4 ） 4.9％
	⑧収益価格	2,667,857 円　　　　（　 24,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高梁 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	81.75	Ｓ2	163.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	90 ％	400 ％	330 ％	109 ㎡	6.0 m x 17.5 m	前面道路：市道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所のフロア貸し（共用部分を除く）を想定した。

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	81.75	85.0	69.49	2,010	139,675	6.0	838,050
							0.0	0
2～ 2	事務所	81.75	90.0	73.58	1,407	103,527	6.0	621,162
							0.0	0
～

～

～

計		163.50	87.5	143.07		243,202		1,459,212
								0

⑨年額支払賃料	243,202 円　×　12ヶ月　＝　 2,918,424 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 143.07 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金担保により不計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,918,424 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 233,474 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,684,950 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,459,212 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,425 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,698,375 円　　　　（　 24,756 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０８６４４（賃）　　　　-322	1,245 ( 1,208)	100 [ 80.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,034	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,020 円/㎡　月額支払賃料（　 2,010 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０８６４４（賃）　　　　-328	1,747 ( 1,747)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,849
c	０８６４４（賃）　　　　-323	1,519 ( 1,515)	100 [115.0]	[100.0] 100	100 [ 75.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,201

高梁 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	135,000 円	27,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	87,553 円	2,918,424　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 42,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 222,700 円	27,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	27,000 円	27,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,000 円	27,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 541,653 円　（　　　　　　 4,969 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,000,000 円	設計監理料率　 159,000 円／㎡　×　 163.50 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0576 ×　 40 ％　＋　0.0797 × 35 ％　＋ 0.0959 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,022,300 円（　　　　　 18,553 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,698,375 円
②総費用	541,653 円
③純収益　①－②	2,156,722 円
④建物等に帰属する純収益	2,022,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	134,422 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	130,725 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,199 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,667,857 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
高梁 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

高梁 5-2

岡山県

岡山第２

氏名

不動産鑑定士　遠藤　明

TEL.

鑑定評価額

5,180,000 円

１㎡当たりの価格

47,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	39,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月13日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	高梁市東町１８７４番１				②地積　(㎡)	109 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 準防（その他） (90,330)
	1:3	店舗Ｗ2	小規模小売店舗等が多い衰退傾向の既成商業地域	西5.5m市道	水道、下水	備中高梁 520m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 100 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層店舗・事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

アーケード商店街から続く古
くからの商業地域

街

路

５．５ｍ市道

交通

施設

備中高梁駅北方

520m

法令

規制

（都）商業
(90,330)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

小規模店舗が立ち並ぶ旧来からの商業地域。商業地に対する需要は限定的で当面現状維持で推移する。人口減少
・高齢化等を反映し、地価は下落傾向が継続すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗・事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 47,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 22,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は中心市街地の小規模店舗等が立ち並ぶ既存の商業地域と判定した。主たる需要者は店舗、事務所経営を目
的とする中小規模の法人・個人事業者である。利便性の高い住宅地として居住目的の個人需要も認められる。商圏規模
の縮小、大規模商業施設との競合等を背景に商業地需要は限定的で観測される取引は少ない。取引目的や画地条件によ
り取引価格のバラつきが大きいため、需要の中心となる価格帯を把握することは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は小規模小売店舗等が多い衰退傾向の既成商業地域に存する。商業地であり、収益性も重要な要因であるが
、賃貸用店舗は少なく、自用建物が中心のため、資料収集に限界があり、収益価格の相対的信頼性は低い。一方、比準
価格は同一需給圏内の類似地域に存する商業地の取引事例を適切に補・修正して求めたもので実証的である。従って、
実証的な比準価格を標準に、収益価格を参考に留め、前年からの地価動向等に留意し、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     48,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内景気は緩やかに回復している。個人需要
は緩やかに増加し、住宅投資は高めの水準で
推移している。公共投資は一部で弱めの動き
となっている。

小売店舗が建ち並ぶ旧来からの商業地域。商
業地需要は限定的で地域要因に特段の変動は
ない。利便性の高い住宅地としての潜在的な
需要がある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

高梁 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０５Ｋ０８６４４ -301	高梁市		更地	（　）	台形	北4.5m市道、東3m、西5m、三方路		（都）近商土砂災警特別区域 (100,200)
b	Ｒ０４Ｔ０８６４４ -303	高梁市		建付地	（　）	不整形	北西5.5m市道、中間画地		（都）近商 (90,200)
c	Ｒ０４Ｋ０８６４４ -307	高梁市		更地	（　）	長方形	北西5.5m市道、中間画地		（都）近商 (90,200)
d					（　）
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 18,051	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 51.9]	34,537	100 [ 72.2]	47,835	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	47,800
b	(　 ) 37,818	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 95.0]	100 [ 80.8]	48,627	100 [ 101.0]	48,146		48,100
c	(　 ) 42,570	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	49,181	100 [ 105.9]	46,441		46,400
d	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -26.0
a	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 -35.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +7.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
d		％／月	画地	行政	その他	行政	その他
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 47,500 円／㎡]

高梁 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な積算資料が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,683,563	540,572	2,142,991	2,022,300	120,691	（　0.9725） 117,372	（ 5.3 - 0.4 ） 4.9％
	⑧収益価格	2,395,347 円　　　　（　 22,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高梁 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	80.00	Ｓ2	163.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	90 ％	400 ％	330 ％	109 ㎡	6.0 m x 17.5 m	前面道路：市道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

フロア貸し［１階店舗、２階事務所、駐車場無］

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	81.50	80.0	65.20	2,012	131,182	6.0	787,092
							0.0	0
2～ 2	事務所	81.50	90.0	73.35	1,509	110,685	6.0	664,110
							0.0	0
～

～

～

計		163.00	85.0	138.55		241,867		1,451,202
								0

⑨年額支払賃料	241,867 円　×　12ヶ月　＝　 2,902,404 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 138.55 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	授受慣行は中長期的に見て一般化しておらず不計上。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金担保により不計上。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,902,404 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 232,192 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,670,212 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,451,202 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,351 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,683,563 円　　　　（　 24,620 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０８６４４（賃）　　　　-322	1,245 ( 1,208)	100 [ 80.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	1,862	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,022 円/㎡　月額支払賃料（　 2,012 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０８６４４（賃）　　　　-327	2,124 ( 2,121)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [105.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	2,182
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

高梁 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	135,000 円	27,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	87,072 円	2,902,404　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 41,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 222,700 円	27,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	27,000 円	27,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,000 円	27,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 540,572 円　（　　　　　　 4,959 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,000,000 円	設計監理料率　 159,000 円／㎡　×　 163.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0576 ×　 40 ％　＋　0.0797 × 35 ％　＋ 0.0959 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,022,300 円（　　　　　 18,553 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,683,563 円
②総費用	540,572 円
③純収益　①－②	2,142,991 円
④建物等に帰属する純収益	2,022,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	120,691 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	117,372 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,077 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,395,347 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,000 円／㎡）