別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 総社 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   総社 9-1 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　梶岡　初   TEL.

鑑定評価額 162,000,000 円  １㎡当たりの価格 18,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 総社市中原字巽原８８番２ ②地積 　(㎡) 8,760   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） (70,200) 台形 1.5:1 工場 工場に配送センター も立地する工業地域 北東11m市道、北側道 水道、下水 総社 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西   450 ｍ、南   450 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中小工場・倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  80.0 ｍ、奥行　約　　 125.0 ｍ、規模　　    10,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 高梁川東岸平坦地勢の主要市 道沿いに形成された中規模工 場地域 街 路 １１ｍ市道 交通 施設 総社駅南方 1.8km 法令 規制 工業 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 岡山総社ＩＣ付近では、大型物流施設の建設が進み、対象地周辺でも小規模開発中心ながらも、複数の工業団地 が形成されている。まだ開発適地も多く残っており、当面、地価は概ね上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中小工場・倉庫地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 総社市は、交通の要である岡山総社ＩＣを介して、西日本一円に拠点性を有する。また水島コンビナート等との地域的 関連性も強いことから、製造業、物流関連企業双方の立地に適した条件を備えている。数少ない人口増加自治体でもあ り、街には外国人労働者も多く滞在する。需要者は地元企業から全国的規模の企業まで幅広い。ＩＣ周辺には、開発適 地も多く残る。取引の中心価格帯は、物件の個別性や取引の事情によって左右される事が多く、把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 以上から、比準価格のみが得られた。周辺地域では自用の工場・倉庫等が殆ど全てで、賃貸物件は少ないため、賃貸市 場が形成されていないと判断し、収益価格の検討は断念した。他方比準価格は現実の取引市場で成立した類似性の高い 事例より求められており、実証的かつ客観的である。従って、信頼性の高い比準価格を標準とし、県南一帯に位置する 工業地の価格変動に配慮し、前年からの地域要因の変化や市場動向にも留意の上、標記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大企業は原燃料高への対応の為、物流拠点の 統廃合を画策する。一方、岡山県の持つ西日 本一円への拠点性は、その流通業務地需要を 増大させている。 近年、山陽道と岡山道の結節点である岡山総 社ＩＣ付近には流通倉庫、工場等の集積が認 められる。付近には分譲住宅や大型商業施設 も立地する。 ない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.2 ％  ％