鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

総社 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０３Ｋ０２８０５ -322	総社市		更地	（　）	ほぼ長方形	西20m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	Ｒ０３Ｋ０２８０５ -324	総社市		更地	（　）	ほぼ長方形	北16m市道、南4m、二方路		近商 (100,200)
c	Ｒ０３Ｋ０２８０５ -313	総社市		更地	（　）	ほぼ長方形	西12m県道、中間画地		１住居 (60,200)
d	Ｒ０４Ｋ０２８０５ -242	総社市		底地	（　）	ほぼ整形	北7m市道、南4m、二方路		近商 (90,200)
e	Ｒ０４Ｋ０２８０５ -213	総社市		更地	（　）	長方形	北22m市道、中間画地		２中専 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 83,184	100 [ 100.0]	[ 108.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	89,922	100 [ 142.0]	63,325	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	63,300
b	(　 ) 82,260	100 [ 100.0]	[ 106.8] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	86,131	100 [ 136.6]	63,053		63,100
c	(　 ) 56,300	100 [ 100.0]	[ 107.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	60,410	100 [ 95.6]	63,190		63,200
d	(　 37,273) 62,121	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	64,671	100 [ 102.7]	62,971		63,000
e	(　 ) 53,812	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	56,395	100 [ 89.2]	63,223		63,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.8	交通・接近　 +0.6	環境　　　　 +40.0
a	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 +0.4	環境　　　　 +34.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.9	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.3	交通・接近　 +2.3	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +0.4	環境　　　　 -12.5
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.5	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 63,200 円／㎡]

総社 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,375,860	2,465,575	8,910,285	7,093,030	1,817,255	（　0.9725） 1,767,280	（ 5.3 - 0.4 ） 4.9％
	⑧収益価格	36,066,939 円　　　　（　 43,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

総社 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	330.00	Ｓ1	660.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居	60 ％	200 ％	200 ％	825 ㎡	32.0 m x 26.0 m	前面道路：市道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所。フロア貸し、駐車場ありを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、フロア貸し

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	330.00	100.0	330.00	1,815	598,950	6.0	3,593,700
							0.0	0
2～ 2	事務所	330.00	100.0	330.00	1,361	449,130	6.0	2,694,780
							0.0	0
～

～

～

計		660.00	100.0	660.00		1,048,080		6,288,480
								0

⑨年額支払賃料	1,048,080 円　×　12ヶ月　＝　 12,576,960 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 660.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費の支払慣行が一般化していないため。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金担保により不計上。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,576,960 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,257,696 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,319,264 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,288,480 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 56,596 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,375,860 円　　　　（　 13,789 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０２８０５（賃）　　　　-203	2,312 ( 2,300)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,752	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,824 円/㎡　月額支払賃料（　 1,815 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０２８０５（賃）　　　　-206	2,275 ( 2,264)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,896
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

総社 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	473,500 円	94,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	377,309 円	12,576,960　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 620,466 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 804,900 円	94,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	94,700 円	94,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	94,700 円	94,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,465,575 円　（　　　　　　 2,989 円／㎡）　　（経費率　　 21.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	94,700,000 円	設計監理料率　 138,000 円／㎡　×　 660.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0576 ×　 40 ％　＋　0.0797 × 35 ％　＋ 0.0959 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,093,030 円（　　　　　 8,598 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,375,860 円
②総費用	2,465,575 円
③純収益　①－②	8,910,285 円
④建物等に帰属する純収益	7,093,030 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,817,255 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,767,280 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,142 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,066,939 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 43,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
総社 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

総社 5-1

岡山県

岡山第２

氏名

不動産鑑定士　日笠　常信

TEL.

鑑定評価額

52,100,000 円

１㎡当たりの価格

63,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月13日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	49,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	総社市中央５丁目９番１０６				②地積　(㎡)	825 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) （その他）
	1.2:1	店舗Ｗ1	店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域	北22m市道	水道、下水	東総社 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 240 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層の店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

２２ｍ市道

交通

施設

東総社駅南方

1.1km

法令

規制

２住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

家電量販店やコンビニ等が立地するやや繁華性の高い路線商業地域で、一部残存する未利用地の宅地化が進行し
つつある。路線商業地域としての熟成度を高めつつ推移するであろう。

(3)最有効使用の判定

低層の店舗兼事務所の敷地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 63,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 41,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏：総社市内中心部に近い幹線道路沿道一帯。需要者：中心は、ガソリンスタンド、コンビニ、ファミリーレ
ストラン、スーパー等の沿道型店舗等を運営する法人等である。需給動向：総社駅東側から南側にかけての土地区画整
理事業の規模が大きく、多数の幹線道路が生まれた。このため、沿道型店舗等の適地が広範囲に広がり、供給が比較的
潤沢である。価格水準等：１坪あたり２０万円程度で、事業用地のため総額の上限はない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当地では、定期借地を含め自用の店舗や事務所が中心であり、収益物件は少ない。また、２階以上の事務所需要も少な
く、立地する店舗や事業所の業種、業態も様々なため、標準的な収益モデルの想定が困難である。一方、比準価格は広
範囲ではあるが、周辺部の路線商業地の取引より試算を行っており、実証的で精度が高い。よって、現実の不動産市場
の実態が反映された比準価格を標準に、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     61,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

総社市は、岡山県下の二大都市である岡山市
、倉敷市に隣接し、企業立地も盛んである。
人口増に伴い不動産需要は底堅い。

幹線道路沿いには店舗、事業所、アパート等
が連坦しており、大きな変化はないが、未利
用地の宅地化が進展している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

総社 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０３Ｔ０６７０２ -281	総社市		更地	（　）	ほぼ長方形	北13.5m県道、中間画地		１住居 (60,200)
b	Ｒ０４Ｋ０９１８０ -104	総社市		更地	（　）	台形	南33m市道、北5.5m、二方路		１住居 (70,200)
c	Ｒ０４Ｋ０２８０５ -213	総社市		更地	（　）	長方形	北22m市道、中間画地		２中専 (60,200)
d	Ｒ０５Ｋ０６７０２ -243	総社市		更地	（　）	ほぼ正方形	北17m市道、中間画地		｢調区｣ (60,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 54,615	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	55,325	100 [ 88.6]	62,444	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	62,400
b	(　 ) 75,622	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	70,741	100 [ 106.4]	66,486		66,500
c	(　 ) 53,812	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	56,395	100 [ 93.3]	60,445		60,400
d	(　 ) 45,373	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	45,373	100 [ 70.9]	63,996		64,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 -3.8	環境　　　　 -6.5
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.9	交通・接近　 +0.4	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.6	環境　　　　 -9.5
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.1	交通・接近　 -2.7	環境　　　　 -22.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.5	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 63,100 円／㎡]

総社 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、適切な造成事例の把握も困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,936,649	2,236,156	8,700,493	6,995,660	1,704,833	（　0.9725） 1,657,950	（ 5.3 - 0.4 ） 4.9％
	⑧収益価格	33,835,714 円　　　　（　 41,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

総社 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	330.00	Ｓ2	660.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居	60 ％	200 ％	200 ％	825 ㎡	32.0 m x 26.0 m	前面道路：市道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所のフロア貸しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	330.00	100.0	330.00	1,757	579,810	6.0	3,478,860
							0.0	0
2～ 2	事務所	330.00	100.0	330.00	1,230	405,900	6.0	2,435,400
							0.0	0
～

～

～

計		660.00	100.0	660.00		985,710		5,914,260
								0

⑨年額支払賃料	985,710 円　×　12ヶ月　＝　 11,828,520 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 660.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費の授受が一般化していないため不計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されるため不計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,828,520 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 946,282 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,882,238 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,914,260 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 54,411 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,936,649 円　　　　（　 13,257 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０６７０２（賃）　　　　-207	2,374 ( 2,304)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [125.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,727	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,766 円/㎡　月額支払賃料（　 1,757 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０６７０２（賃）　　　　-214	2,256 ( 2,250)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,805
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

総社 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	467,000 円	93,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	354,856 円	11,828,520　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 433,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 793,900 円	93,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	93,400 円	93,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	93,400 円	93,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,236,156 円　（　　　　　　 2,710 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	93,400,000 円	設計監理料率　 136,000 円／㎡　×　 660.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0576 ×　 40 ％　＋　0.0797 × 35 ％　＋ 0.0959 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,995,660 円（　　　　　 8,480 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,936,649 円
②総費用	2,236,156 円
③純収益　①－②	8,700,493 円
④建物等に帰属する純収益	6,995,660 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,704,833 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,657,950 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,010 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,835,714 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,000 円／㎡）