別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 総社 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   総社 -11 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　木浦　丈夫   TEL.

鑑定評価額 15,900,000 円  １㎡当たりの価格 27,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月14日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 総社市刑部字土堂１２４番 ②地積 　(㎡) 571   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 の混在する住宅地域 東3.4m市道 水道 東総社 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    50 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 調区内の農家住宅地域である が市街化区域に近く、一般住 宅も混在している。 街 路 ３．４ｍ市道 交通 施設 東総社駅北東方 1.4km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 南方周辺では国道バイパス事業が進行中の農家住宅や一般住宅が混在する地域である。市街化区域に近く、生活 利便性も比較的良好なため、地価は安定して推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は総社市中心市街地から郊外に広がる市街化調整区域内の既成住宅地域及びその周辺の集落地域である。主 たる需要者は地縁等の関係を有する個人と想定される。農家住宅地と位置付けられるが、中心部への接近性が比較的良 好で、周辺地域での宅地開発も活発であり、底堅い需要が見込まれるため、地価は概ね横ばい傾向で推移している。農 家住宅地で規模等にばらつきがあるので中心となる価格帯の把握は難しい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内の農家住宅地域であり、賃貸を想定することは妥当ではないため、収益還元法を適用しなかった。比 準価格は代替性がある実際の取引事例から各種補修正を行い、求めたものであり、対象標準地の市場性を反映した実証 的な価格となっている。従って、本件では取引事例比較法のみの適用となったが、比準価格は実証性という点で説得力 があると判断し、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　総社 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,300 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [100.0] 100 [ 61.9] [100.0] 100 27,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響が和らぎ、雇用者所得は緩 やかに改善し、個人消費は緩やかに増加して いる。住宅投資は回復傾向である。 周辺地域では宅地開発の動きもあるが、当該 地域においては地域性に大きな変動はない。 南方のバイパス事業が完成すれば利便性の向 上が期待される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.1 交通・接近　　　  -1.6 環境　　　　　　 -39.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％