別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 総社 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   総社 -10 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　木浦　丈夫   TEL.

鑑定評価額 5,970,000 円  １㎡当たりの価格 17,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月14日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 総社市宍粟字山方５７５番 ②地積 　(㎡) 349   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 が建ち並ぶ既成住宅 地域 南4m市道 水道 豪渓 380m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 豪渓駅を中心に形成された既 成住宅地域 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 豪渓駅西方 380m 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 豪渓駅周辺に広がる山間の既成住宅地域であり、周辺に未利用地があるものの、新たな開発等の動きはなく、地 域の特性に大きな変動は見られないため、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は総社市の郊外に位置する市街化調整区域内の既成住宅地域及びその周辺の集落地域である。需要者の中心 は地縁等の関係を有する個人と想定される。市街化調整区域ということもあり、開発の動きはなく、外部からの転入移 転に伴う需要が限定的であるため、需要は弱含んでおり、地価は下落して推移している。取引件数が少なく、市場が成 熟していないため、取引の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内に存する山間の既成住宅地域であり、賃貸を想定することは妥当ではなく、収益還元法は適用しなか った。比準価格は対象標準地と代替関係にある取引事例から各種補修正を行い、求めたものであり、対象標準地の市場 性を反映した実証的な価格となっている。従って、本件では取引事例比較法のみの適用となったが、比準価格は説得力 があるものと判断し、比準価格を標準に、周辺の公的価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響が和らぎ、雇用者所得は緩 やかに改善し、個人消費は緩やかに増加傾向 であるが、住宅投資は弱含みで推移している 。 開発が規制された郊外の住宅地域で、地域要 因に大きな変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％