別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 総社 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   総社 -9 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　白神　学   TEL.

鑑定評価額 7,540,000 円  １㎡当たりの価格 22,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月2日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 総社市富原字中通８８１番５ ②地積 　(㎡) 332   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅の中に一般 住宅等が見られる住 宅地域 北8m市道 水道 総社 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 公立学校等も立地する神在地 区中心部に位置する旧来の住 宅地域 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 総社駅西方 2.1km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域の旧来住宅地域であるため地域状況に大きな変化は見られないが、新総社大橋の開通以降、総社 市街地への連続性が向上している。需要は弱く地価は下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高梁川以西地区を中心に概ね総社市全域等にわたる市街化調整区域や都市計画区域外の農家集落地域であ る。旧来の集落地域であるため不動産取得は相続を基本とする限定的な市場が形成され、主な需要者は地縁、血縁を基 礎とする。近隣地域は神在地区の中心であるが住民の高齢化、減少から土地需要は低迷、農地の宅地転用や既存住宅の ミニ開発等も殆ど無い。取引自体が少なく、事情も多いことからため中心となる取引価格帯の把握は不可能である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 調区内に位置する集落地域であり収益還元法は適用しなかった。取引事例比較法では取引が少ない市場実態から事情補 正不要な３事例のみの採用となった。求められた価格には大きな乖離が生じたが、市場特性を考慮するとやむを得ない と判断した。比準価格は各補修正率や規範性の判定を慎重に行い、信頼性ある価格として試算した。さらに、代表標準 地との均衡の観点から比準価格を験証し妥当性を認めたので、これを採用し鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　総社 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,300 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [100.0] 100 [ 75.4] [100.0] 100 22,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 感染症による景気低迷から景気回復期へ移行 し、全体的な需要増加が認められる。一方で 物価や金利上昇懸念から先行きの不透明感が 進む。 高梁川以西の地区中心であるが、集落的要素 が強く外部からの需要は弱い。地域に大きな 変動もなく地価は下落傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％