別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 総社 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   総社 -7 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　日笠　常信   TEL.

鑑定評価額 17,700,000 円  １㎡当たりの価格 49,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 総社市溝口字町並２２１番１外 ②地積 　(㎡) 360   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｓ2 中規模一般住宅のほ か店舗等も混在する 住宅地域 南東5m市道 水道、下水 総社 200m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 総社駅西背後の古くからの住 宅地域 街 路 基準方位　北、５ｍ 市道 交通 施設 総社駅西方 200m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 総社駅に近接する既成住宅地域であるが、一部に事業所、小売店舗も見られる。周辺では新規の小規模団地開発 が盛んであるが、現状維持で推移するであろう。 (3)最有効使用の判定 低層住宅の敷地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏：総社市中心部の普通住宅地域一帯。需要者：地元在住者のほか、岡山市や倉敷市への通勤者も散見できる 。需給動向：古くからの既成住宅地域のため、地元縁故者間の取引が多かったが、利便性に優れることから最近は周辺 部の広範囲な地区からの需要も増えている。価格水準等：既成住宅地域のため取引は少ない。新規分譲地であれば総額 ９００万円から１，２００万円、新築戸建物件では総額２，５００万円から３，０００万円程度が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地は鉄道駅に近接するが、自用住宅が大半で、賃貸物件は殆ど見られない。また、既成住宅が密集しているため、新 規開発も想定困難である。このため、収益還元法は割愛した。一方、比準価格は周辺部の現実の取引事例から試算して おり、実証的である。以上から、現実の不動産市場の実態が反映された比準価格を標準に、代表標準地価格との検討を 踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　総社 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     59,200 円／㎡ [103.0] 100 100 [103.0] 100 [126.5] [105.0] 100 49,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     48,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 総社市は、岡山県下の二大都市である岡山市 、倉敷市に隣接し、企業立地も盛んである。 人口増に伴い不動産需要は底堅い。 周辺部既成住宅地域では新規の小規模分譲団 地が増えている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.5 交通・接近　　　  -4.5 環境　　　　　　 +30.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.7 ％  ％