別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 総社 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   総社 -6 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　山城　多賀夫   TEL.

鑑定評価額 13,100,000 円  １㎡当たりの価格 24,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 総社市西郡字土井ノ下９７０番５外 ②地積 　(㎡) 535   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 不整形 1:1 住宅 Ｗ1 農家住宅の中に一般 住宅が見られる住宅 地域 南3.5m市道、背面道 水道、下水 総社 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３．５ｍ市道 交通 施設 総社駅南東方 3.4km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来の住宅が多い集落的地域で地域要因に大きな変動は無いが、周辺では小規模分譲地開発も散見する。今後も 同様の傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、総社市南部の既成住宅地域一円である。需要者は地縁関係者が中心であるが、市人口が増加傾向にある 中、周辺部においても一次取得者向けのミニ開発等が見られ、開発業者等による素地としての取得も想定される。取引 の中心となる価格帯は、新規開発された分譲地で４～５万円／㎡、総額で８００～１０００万円前後である。既成住宅 地域では規模等によりばらつきが大きい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸市場が成立しておらず収益価格の試算は断念したため、求められた価格は比準価格のみである。比準価格を求める にあたっては、市南部の旧山手村内から規範性の認められる４事例を採用した。各修補正、要因比較、規範性に係る検 討は適切に行われており、比準価格の説得力は高いものと判断した。よって比準価格を標準とし、代表標準地との均衡 に十分留意して、本件鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　総社 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,800 円／㎡ [101.8] 100 100 [103.0] 100 [173.1] [100.0] 100 25,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市人口が増加傾向にある中、コロナ禍の影響 も払拭されつつあり、当市住宅地の需給動向 は地域差はあるものの全体に改善傾向である 。 地域要因に特段の変動は無い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.5 交通・接近　　　  +3.5 環境　　　　　　 +60.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％