別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 総社 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   総社 -4 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　山城　多賀夫   TEL.

鑑定評価額 4,660,000 円  １㎡当たりの価格 31,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 総社市中原字上道北８６９番４ ②地積 　(㎡) 149   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 一般住宅等が多い高 梁川に近い住宅地域 南東4m市道 水道、下水 総社 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 総社駅南西方 1.3km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 高梁川左岸堤防下の住宅地域である。値頃感からの需要も認められ、新規開発等も散見するが、概ね熟成してお り今後も大きな変動は無く推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、総社市中心市街地の外延部に位置する住宅地域一円で、概ね伯備線の西背後、総社駅から２㎞圏内外で ある。需要者は市内在住の３０代前後の一次取得者が中心である。近隣地域周辺は街路条件等がやや劣る熟成した住宅 地域である。市人口が増加し住宅地需要が堅調な中、中心部との比較における相対的な値ごろ感から相応の需要が認め られ、地価は上昇傾向で推移している。需要の中心となる価格帯は、土地総額で５００万円～８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 後述の理由により原価法及び収益還元法の適用は断念したため、求められたのは比準価格のみである。比準価格を求め るにあたっては、伯備線西背後の類似地域から事例を収集し、代替関係が認められる４事例を採用した。各事例の修補 正、規範性に係る判断は適切に行われており、比準価格は実証的で信頼性が高いと判断した。よって、当該比準価格を 標準とし、代表標準地との均衡に十分留意して、本件鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　総社 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,800 円／㎡ [101.8] 100 100 [103.0] 100 [143.4] [105.0] 100 31,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市人口が増加傾向にある中、コロナ禍の影響 も払拭されつつあり、当市住宅地の需給動向 は地域差はあるものの全体に改善傾向である 。 地域要因に特段の変動は無い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -2.5 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％  ％