別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 総社 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   総社 -3 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　木浦　丈夫   TEL.

鑑定評価額 7,870,000 円  １㎡当たりの価格 48,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月14日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 総社市井手字往地１１８１番９ ②地積 　(㎡) 164   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の多 い国道背後の分譲住 宅地域 北4m市道 水道、下水 東総社 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 東総社駅北東方 1.6km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 住宅地として熟成しており、地域性に大きな変動はなく、現状のまま推移していくものと思われる。また、生活 利便性が比較的良好なことから安定した需要が見込まれ、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     48,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は総社市中心部から広がる住宅地域一円である。需要者の中心は総社市内に勤務する３０代から４０代のサ ラリーマン世帯である。倉敷市や岡山市への接近性に困難はなく、生活利便性等を考慮すると地価が比較的安いと感じ る需要者が増えており、地価は上昇傾向で推移している。取引の中心となる価格帯は土地で７００～１，０００万円程 度、土地建物一体で２，５００万円～３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の画地規模を考慮し、共同住宅を想定することは妥当ではないと判断し、収益還元法は適用しなかった。比 準価格は対象標準地と代替関係にある実際の取引事例から各種補修正を行って求めたものであり、対象標準地の市場性 を反映した実証的な価格となっている。よって、本件では取引事例比較法のみの適用となったが、比準価格は説得力が あるものと判断し、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　総社 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     59,200 円／㎡ [103.0] 100 100 [103.0] 100 [123.4] [100.0] 100 48,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響が和らぎ、雇用者所得は緩 やかに改善し、個人消費は緩やかに増加して いる。住宅投資は高めの水準である。 市全体としての人口は増加傾向から微減に転 じたものの、周辺地域では分譲地の開発が活 発であり、地価は上昇して推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.5 交通・接近　　　  +3.7 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.1 ％  ％