別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 井原 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   井原 9-1 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　廣畑　寛治   TEL.

鑑定評価額 226,000,000 円  １㎡当たりの価格 11,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 井原市木之子町３７０１番１３ ②地積 　(㎡) 20,020   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 工専 (60,200) （その他） 台形 1:1 倉庫 Ｓ2 倉庫、工場、配送セ ンター等が建ち並ぶ 工業団地 南東9m市道、三方路 水道 早雲の里荏原 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   250 ｍ、南     0 ｍ、北   800 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　    10,000 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９ｍ市道 交通 施設 早雲の里荏原駅南西方 3.0km 法令 規制 （都） 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は井原市南西方郊外の丘陵地に造成された中規模の内陸工業団地である。岡山県南部の工業地、流通業 務施設用地の需要は、コロナ禍にもかかわらず概ね堅調であり、今後も同様な状況で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は岡山県南西部に位置する井原市・笠岡市・浅口郡里庄町等に所在する工業地域である。主たる需要者は県 内外の運輸倉庫業や製造業の大手及び中堅企業である。大規模工業地は、取得画地の規模が様々であり、取引の目的も 多種多様なことから、中心となる価格帯の把握は困難であるが、単価で１㎡当たり１万円前後と把握される。岡山県南 部の工業用地に対する需要は底堅く推移している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自社利用の工場を中心とする内陸工業団地であり、地域内では自用の工場等の取得を目的とする取引が主体 である。比準価格は、県内の工業地を広域的に採用して対象標準地の適切な地価水準を試算しており、求められた価格 は市場の実勢を反映した説得力を有する価格と思料される。なお、後述の理由により積算価格及び収益価格の試算はし なかった。従って、比準価格を標準に県内の大規模工業地の需要動向を斟酌して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 岡山県内工業地へのコロナ禍の影響はほぼな かった。特に岡山県南部の工業地、流通業務 施設用地に対する需要は引き続き堅調に推移 している。 市内丘陵地で令和３年１２月に稲倉産業団地 が完成し、ゴム大手のオカモトが進出を決定 。令和５年４月から工場・事務所・倉庫を建 設予定である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％