鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

笠岡 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０４Ｔ０８７１８ -108	笠岡市		更地	（　）	長方形	北5.1m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
b	Ｒ０５Ｋ０８６６３ -605	笠岡市		建付地	（　）	ほぼ台形	北西13m県道、北4m、角地		（都）２住居 (70,200)
c	Ｒ０５Ｋ０８６６３ -609	笠岡市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東5m市道、中間画地		（都）近商 (80,200)
d	Ｒ０４Ｔ０７１９２ -101	笠岡市		建付地	（　）	長方形	南東6m市道、中間画地		（都）商業埋蔵文化財包蔵地 (80,360)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 48,064	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	50,796	100 [ 114.3]	44,441	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	44,400
b	(　 ) 39,897	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	38,657	100 [ 91.5]	42,248		42,200
c	(　 ) 46,004	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	43,726	100 [ 101.1]	43,250		43,300
d	(　 ) 55,749	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	58,683	100 [ 134.4]	43,663		43,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.5	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +15.5	交通・接近　 -14.0	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.5	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +6.0
c	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.5	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 43,500 円／㎡]

笠岡 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で、適切な造成事例が得られない為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,371,297	1,265,626	5,105,671	4,681,250	424,421	（　0.9725） 412,749	（ 5.3 - 0.4 ） 4.9％
	⑧収益価格	8,423,449 円　　　　（　 33,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

笠岡 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	189.00	Ｓ2	378.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業	80 ％	400 ％	240 ％	252 ㎡	12.0 m x 21.0 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗でフロア貸し、２階は事務所２区画の部分貸しを想定した。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

共用廊下や階段等の共用部分を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	189.00	80.0	151.20	2,125	321,300	6.0	1,927,800
							0.0	0
2～ 2	事務所	189.00	90.0	170.10	1,487	252,939	6.0	1,517,634
							0.0	0
～

～

～

計		378.00	85.0	321.30		574,239		3,445,434
								0

⑨年額支払賃料	574,239 円　×　12ヶ月　＝　 6,890,868 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 321.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等担保により不計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,890,868 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 551,269 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,339,599 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,445,434 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 31,698 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,371,297 円　　　　（　 25,283 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０７１９２（賃）　　　　-123	1,371 ( 1,327)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [ 70.0]	2,176	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,136 円/㎡　月額支払賃料（　 2,125 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０７１９２（賃）　　　　-124	1,853 ( 1,797)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,961
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

笠岡 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	312,500 円	62,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	206,726 円	6,890,868　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 90,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 531,200 円	62,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	62,500 円	62,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	62,500 円	62,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,265,626 円　（　　　　　　 5,022 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	62,500,000 円	設計監理料率　 159,000 円／㎡　×　 378.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0576 ×　 40 ％　＋　0.0797 × 35 ％　＋ 0.0959 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,681,250 円（　　　　　 18,576 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,371,297 円
②総費用	1,265,626 円
③純収益　①－②	5,105,671 円
④建物等に帰属する純収益	4,681,250 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	424,421 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	412,749 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,638 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,423,449 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出
笠岡 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

笠岡 5-2

岡山県

岡山第２

氏名

不動産鑑定士　藤原　康正

TEL.

鑑定評価額

10,800,000 円

１㎡当たりの価格

43,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和4年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	笠岡市笠岡字八軒屋町２２１３番外				②地積　(㎡)	252 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) （その他） (80,240)
	1:2	店舗兼住宅Ｗ2	低層小売店舗が建ち並ぶ既成商業地域	南西4m市道	水道、下水	笠岡 280m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 40 ｍ、南 20 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

衰退傾向にある旧来の商店街

街

路

４ｍ市道

交通

施設

笠岡駅東方

280m

法令

規制

（都）商業
(80,240)

⑤地域要因の将
　来予測

近隣小売店舗を中心とした商店街であるが、空き店舗が増加している。アーケードの撤去が完了し、開放感がも
たらされたが、今後も衰退傾向は続くと予測する。周辺の住宅地との比較から地価は底値圏と思われる。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 43,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 27,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は笠岡市中心部の駅前商業地域から番町地区方面へかけての住宅も混在する商業地域一円である。需要者は
笠岡市及びその周辺に経営基盤を有する個人または法人事業者等と思われる。アーケードが撤去されて数年経つが、新
たに店舗を開く商店主はなく店舗需要は皆無である。但し、笠岡駅や市役所に近い利便性を背景に住宅地への移行が地
価を下支えしている。取引が少なく、物件の個別性も強いため、市場の中心価格帯を把握することは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域等の事例から適切に要因比較して求めたもので、市場の実態を反映した価格である
。一方、収益価格は賃貸用不動産を想定して求めたが、衰退傾向の商店街における適正な賃料水準等の判断が困難であ
るため、相対的に説得力は劣る。よって、市場で実際に成立した取引事例に裏付けられた説得力のある比準価格を重視
し、収益価格を参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　笠岡 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 68,500 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[159.2]

[100.0]
100

43,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     43,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

近年の商業統計によると高齢化と人口減から
個人店舗経営は衰退傾向にある。当市の住宅
地需要は概ね安定しているが商業地需要は減
退が続いている。

衰退傾向にある旧来からの商店街であり、長
らく下落が続いたため、住宅地価格を意識す
る水準に近づいており、地価はほぼ底値圏と
言える。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　 +13.0
交通・接近　　　  -6.5
環境　　　　　　 +53.0
行政　　　　　　  -1.5
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

笠岡 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０５Ｋ０８６６３ -609	笠岡市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東5m市道、中間画地		（都）近商 (80,200)
b	Ｒ０４Ｔ０８６６３ -606	笠岡市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西12m県道、中間画地		（都）近商土砂災害警戒区域 (80,200)
c	Ｒ０４Ｔ０８６６３ -702	笠岡市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西2.7m市道、北東1.5m、角地		（都）近商 (80,200)
d	Ｒ０４Ｋ０８６６３ -603	笠岡市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4.5m市道、中間画地		（都）商業 (80,270)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 46,004	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	43,726	100 [ 100.4]	43,552	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	43,600
b	(　 ) 45,172	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	45,082	100 [ 103.9]	43,390		43,400
c	(　 ) 39,060	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	38,673	100 [ 90.7]	42,638		42,600
d	(　 ) 40,984	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	40,820	100 [ 95.0]	42,968		43,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +11.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.5	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.5	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.5	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 43,200 円／㎡]

笠岡 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,288,249	1,262,931	5,025,318	4,681,250	344,068	（　0.9725） 334,606	（ 5.3 - 0.4 ） 4.9％
	⑧収益価格	6,828,694 円　　　　（　 27,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

笠岡 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	189.00	Ｓ2	378.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業	80 ％	400 ％	240 ％	252 ㎡	11.6 m x 21.4 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域状況を考慮し１階フロア貸し店舗、２階部分貸し事務所を想定した。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

共用部分を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	189.00	80.0	151.20	2,080	314,496	6.0	1,886,976
							0.0	0
2～ 2	事務所	189.00	90.0	170.10	1,483	252,258	6.0	1,513,548
							0.0	0
～

～

～

計		378.00	85.0	321.30		566,754		3,400,524
								0

⑨年額支払賃料	566,754 円　×　12ヶ月　＝　 6,801,048 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 321.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等担保により不計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,801,048 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 544,084 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,256,964 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,400,524 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 31,285 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,288,249 円　　　　（　 24,953 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０７１９２（賃）　　　　-127	2,043 ( 1,983)	100 [120.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	2,838	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,090 円/㎡　月額支払賃料（　 2,080 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０８７１８（賃）　　　　-103	1,159 ( 1,154)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [ 70.0]	1,440
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

笠岡 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	312,500 円	62,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	204,031 円	6,801,048　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 90,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 531,200 円	62,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	62,500 円	62,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	62,500 円	62,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,262,931 円　（　　　　　　 5,012 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	62,500,000 円	設計監理料率　 159,000 円／㎡　×　 378.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0576 ×　 40 ％　＋　0.0797 × 35 ％　＋ 0.0959 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,681,250 円（　　　　　 18,576 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,288,249 円
②総費用	1,262,931 円
③純収益　①－②	5,025,318 円
④建物等に帰属する純収益	4,681,250 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	344,068 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	334,606 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,328 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,828,694 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,100 円／㎡）