鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

笠岡 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０５Ｋ０８７１８ -102	笠岡市		更地	（　）	ほぼ正方形	東11.5m市道、北5.5m、角地		（都）１住居 (60,200)
b	Ｒ０４Ｔ０８７１８ -110	笠岡市		更地	（　）	長方形	南5.2m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
c	Ｒ０４Ｔ０８７１８ -109	笠岡市		更地	（　）	長方形	南西6m市道、中間画地		（都）近商 (80,200)
d	Ｒ０４Ｔ０８７１８ -105	笠岡市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東11.5m市道、北5.2m、角地		（都）１住居 (60,200)
e	Ｒ０４Ｋ０８７１８ -102	笠岡市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東14m県道、北10m、角地		（都）１住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 67,247	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	63,571	100 [ 83.0]	76,592	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	76,600
b	(　 ) 60,407	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 106.0]	57,216	100 [ 83.3]	68,687		68,700
c	(　 ) 61,169	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	58,816	100 [ 84.2]	69,853		69,900
d	(　 ) 59,343	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	56,155	100 [ 83.0]	67,657		67,700
e	(　 ) 53,860	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 97.0]	100 [ 105.0]	53,093	100 [ 80.0]	66,366		66,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 69,900 円／㎡]

笠岡 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、適切な積算資料が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,810,776	1,782,679	7,028,097	6,299,090	729,007	（　0.9725） 708,959	（ 5.3 - 0.4 ） 4.9％
	⑧収益価格	14,468,551 円　　　　（　 42,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

笠岡 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	254.25	Ｓ2	508.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商	80 ％	200 ％	200 ％	339 ㎡	18.0 m x 18.5 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階は事務所でそれぞれ部分貸しを想定。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

床面積に算入される共用部分を考慮した為。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	254.25	80.0	203.40	2,184	444,226	6.0	2,665,356
							0.0	0
2～ 2	事務所	254.25	90.0	228.83	1,529	349,881	6.0	2,099,286
							0.0	0
～

～

～

計		508.50	85.0	432.23		794,107		4,764,642
								0

⑨年額支払賃料	794,107 円　×　12ヶ月　＝　 9,529,284 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 432.23 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等担保により不計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,529,284 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 762,343 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,766,941 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,764,642 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 43,835 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,810,776 円　　　　（　 25,990 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０７１９２（賃）　　　　-123	1,371 ( 1,327)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 70.0]	100 [ 85.0]	100 [108.0]	100 [ 95.0]	2,246	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,195 円/㎡　月額支払賃料（　 2,184 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０７１９２（賃）　　　　-124	1,853 ( 1,797)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [110.0]	100 [105.0]	2,005
c	０７１９２（賃）　　　　-127	2,043 ( 1,983)	100 [120.0]	[100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,335

笠岡 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	420,500 円	84,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	285,879 円	9,529,284　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 193,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 714,800 円	84,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	84,100 円	84,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	84,100 円	84,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,782,679 円　（　　　　　　 5,259 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	84,100,000 円	設計監理料率　 159,000 円／㎡　×　 508.50 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0576 ×　 40 ％　＋　0.0797 × 35 ％　＋ 0.0959 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,299,090 円（　　　　　 18,581 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,810,776 円
②総費用	1,782,679 円
③純収益　①－②	7,028,097 円
④建物等に帰属する純収益	6,299,090 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	729,007 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	708,959 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,091 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,468,551 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 42,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
笠岡 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

笠岡 5-1

岡山県

岡山第２

氏名

不動産鑑定士　山下　信一郎

TEL.

鑑定評価額

23,200,000 円

１㎡当たりの価格

68,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	55,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	笠岡市四番町３番２０				②地積　(㎡)	339 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）近商 (80,200) （その他）
	1:1	店舗兼事務所Ｓ2	ホテル、公共施設等が見られる中心的商業地域	西16m市道	水道、下水	笠岡 1.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 50 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層の店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

郵便局、警察署、県民局等の
公共施設の多い商業地域

街

路

１６ｍ市道

交通

施設

笠岡駅南東方

1.4km

法令

規制

（都）近商
(80,200)

⑤地域要因の将
　来予測

官公署が多く見られる商業地域であり、地域要因には特に変動はなく、概ね現状程度で推移するものと予測する
。地価水準は、横ばい傾向に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層の店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 69,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 50,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、笠岡市の中心商業地域及び幹線街路沿いの商業地域一円である。需要者は、県内の事業法人や個人等が
中心で、県外の大手資本は少ない。需要は、大規模店舗の立地は国道２号沿いが中心であり、近隣地域は小規模店舗、
事務所等が多い。中心価格帯は、業種・業態によって画地規模が異なるため、把握することは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域等の取引事例から適切に比準して求めた市場性を反映した価格である。収益価格は
収益性に着目して賃貸用不動産を想定して求めたが、地域経済の低迷によりテナント業種の想定や新規賃料水準等の判
断が困難で相対的に説得力がやや劣る。従って、現実の市場で成立した取引事例等に裏付けられたより信頼性の高い比
準価格を重視し、収益価格を参酌し、前年からの変動要因にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     68,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　笠岡（県） 5-1             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     68,500 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市全体の人口減少が続いており、地域経済の
動向もやや停滞傾向にある。

官公署は多いが、繁華性はやや低い。地域要
因に大きな変化は見られない。

変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

３　試算価格算定内訳

笠岡 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０４Ｋ０８７１８ -102	笠岡市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東14m県道、北10m、角地		（都）１住居 (70,200)
b	Ｒ０５Ｋ０８７１８ -102	笠岡市		更地	（　）	ほぼ正方形	東11.5m市道、北5.5m、角地		（都）１住居 (60,200)
c	Ｒ０４Ｔ０８７１８ -110	笠岡市		更地	（　）	長方形	南5.2m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
d	Ｒ０４Ｋ０８７１８ -101	笠岡市		建付地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 53,860	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 97.0]	100 [ 105.0]	53,093	100 [ 84.6]	62,758	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	62,800
b	(　 ) 67,247	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	63,571	100 [ 87.1]	72,986		73,000
c	(　 ) 60,407	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 106.0]	57,216	100 [ 84.7]	67,551		67,600
d	(　 ) 57,361	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 90.0]	100 [ 106.0]	60,367	100 [ 81.3]	74,252		74,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 -4.5	環境　　　　 -11.0
a	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.5	交通・接近　 -4.5	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 69,400 円／㎡]

笠岡 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,748,998	1,748,274	7,000,724	6,141,800	858,924	（　0.9725） 835,304	（ 5.3 - 0.4 ） 4.9％
	⑧収益価格	17,047,020 円　　　　（　 50,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

笠岡 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	254.25	Ｓ2	508.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商	80 ％	200 ％	200 ％	339 ㎡	18.0 m x 18.5 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

フロア貸で１階店舗・２階事務所を想定。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

共用部分を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	254.25	80.0	203.40	2,169	441,175	6.0	2,647,050
							0.0	0
2～ 2	事務所	254.25	90.0	228.83	1,518	347,364	6.0	2,084,184
							0.0	0
～

～

～

計		508.50	85.0	432.23		788,539		4,731,234
								0

⑨年額支払賃料	788,539 円　×　12ヶ月　＝　 9,462,468 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 432.23 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,462,468 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 756,997 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,705,471 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,731,234 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 43,527 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,748,998 円　　　　（　 25,808 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０７１９２（賃）　　　　-127	2,043 ( 1,983)	100 [120.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 92.0]	100 [ 90.0]	2,285	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,180 円/㎡　月額支払賃料（　 2,169 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０７１９２（賃）　　　　-124	1,853 ( 1,797)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [112.0]	100 [100.0]	2,068
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

笠岡 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	410,000 円	82,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	283,874 円	9,462,468　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 193,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 697,000 円	82,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	82,000 円	82,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	82,000 円	82,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,748,274 円　（　　　　　　 5,157 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	82,000,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 508.50 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0576 ×　 40 ％　＋　0.0797 × 35 ％　＋ 0.0959 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,141,800 円（　　　　　 18,117 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,748,998 円
②総費用	1,748,274 円
③純収益　①－②	7,000,724 円
④建物等に帰属する純収益	6,141,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	858,924 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	835,304 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,464 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,047,020 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 50,300 円／㎡）