別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 笠岡 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   笠岡 -11 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　廣畑　寛治   TEL.

鑑定評価額 3,680,000 円  １㎡当たりの価格 17,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 笠岡市今立字下原２５６４番３ ②地積 　(㎡) 213   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 古くからの住宅地域 南東3m市道 水道 笠岡 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３ｍ市道 交通 施設 笠岡駅北東方 3.5km 法令 規制 （都）  (70,100) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は笠岡市街地北方郊外の集落地域であり、地域要因に特段の変動は存しない。利便性が劣ることから地 区外からの新規転入需要は殆ど認められず、今後も地価下落傾向が継続すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は笠岡市郊外に位置する旧来からの農家集落地域である。外部からの転入需要は殆んど見込まれないため、 需要者の中心は地元地縁者・血縁者や世帯分離者である。市街地への連絡性が比較的良好で公共公益施設等も見られる が、人口減少と高齢化よる地域の衰退傾向は進行している。中心となる価格は単価で１㎡当たり１．５～２万円前後と みられるが、有効需要が殆ど無い未成熟な取引市場であるため、これを下回る取引が生じる可能性も存する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は旧来からの農家集落地域であり、当該地域内では自用の低層住宅の取得を目的とする取引が主体である。類 似地域の取引事例から試算された比準価格は、市場の実勢を反映した説得力のある価格と思料される。なお、後述の理 由により積算価格及び収益価格の試算はしなかった。従って、市場の実勢を反映している比準価格を標準に、代表標準 地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　笠岡 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,300 円／㎡ [ 98.0] 100 100 [100.0] 100 [ 86.7] [100.0] 100 17,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は、コロナ禍の影響が和らぎ回復し てきている。主要製造業の生産や雇用・所得 環境も緩やかな改善傾向で推移している。 笠岡市街地北方郊外の集落地域であり、地域 要因に特段の変動は存しない。利便性が劣る ことから不動産取引市場は低調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 +13.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -22.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％