別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 笠岡 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   笠岡 -10 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　廣畑　寛治   TEL.

鑑定評価額 7,190,000 円  １㎡当たりの価格 10,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 笠岡市山口字妹岡１８２０番１ ②地積 　(㎡) 691   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,100) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 農家住宅が建ち並ぶ 古くからの住宅地域 北東2.5m市道 水道 笠岡 8.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   200 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２．５ｍ市道　 交通 施設 笠岡駅北東方 8.8km 法令 規制 （都）  (70,100) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は笠岡市北部の丘陵地勢の農家集落地域であり、地域要因に特段の変動はない。利便性が劣ることから 地区外からの新規転入需要は殆ど認められず、今後も地価下落傾向が継続すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は笠岡市郊外の旧来からの農家集落地域である。外部からの転入需要は殆んど見込まれないため、需要者の 中心は地元地縁者・血縁者や世帯分離者が主体であり、圏域外からの転入者は極めて少ない。中心となる価格は、単価 で１㎡当たり１万円前後と把握されるが、有効需要が殆ど見られない未成熟な取引市場であるため、中心価格帯を下回 る取引が生じる可能性も存する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は街路が狭い旧来からの農家集落地域であり、当該地域内では自用の低層住宅の取得を目的とする取引が主体 である。類似地域の取引事例から試算された比準価格は、市場の実勢を反映した説得力のある価格と思料される。なお 、後述の理由により積算価格及び収益価格の試算はしなかった。従って、市場の実勢を反映している比準価格を標準に 、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　笠岡 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,300 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [100.0] 100 [145.0] [100.0] 100 10,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は、コロナ禍の影響が和らぎ回復し てきている。主要製造業の生産や雇用・所得 環境も緩やかな改善傾向で推移している。 笠岡市中心部北方遠郊外の農家集落地域であ り、地域要因に特段の変動は存しない。利便 性が劣ることから不動産取引市場は低調に推 移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 +16.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％