鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

笠岡 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０４Ｋ０２８０５ -1010	笠岡市		建付地	（　）	長方形	東6m市道、南6m、角地		（都）１低専 (50,100)
b	Ｒ０５Ｋ０２８０５ -1050	笠岡市		建付地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		１低専 (40,80)
c	Ｒ０３Ｔ０２８０５ -614	笠岡市		更地	（　）	長方形	北4m市道、中間画地		（都）準工 (60,200)
d	Ｒ０４Ｔ０７１９２ -112	笠岡市		建付地	（　）	台形	南東6m市道、中間画地		（都）１低専 (50,100)
e	Ｒ０５Ｋ０８６６３ -601	笠岡市		建付地	（　）	長方形	北西6m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 31,674	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	29,584	100 [ 100.8]	29,349	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	30,200
b	(　 ) 28,093	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	27,111	100 [ 93.2]	29,089		30,000
c	(　 ) 28,205	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	27,895	100 [ 96.3]	28,967		29,800
d	(　 ) 35,872	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	35,203	100 [ 120.4]	29,238		30,100
e	(　 ) 39,814	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	39,420	100 [ 134.7]	29,265		30,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.3	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.5	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.9	交通・接近　 +0.7	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.2	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.5	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.8	環境　　　　 +33.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.5	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 30,000 円／㎡]

笠岡 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な積算資料が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,068,877	372,678	1,696,199	1,557,010	139,189	（　0.9675） 134,665	（ 5.0 - 0.4 ） 4.6％
	⑧収益価格	2,927,500 円　　　　（　 15,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

笠岡 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	73.60	ＬＳ2	147.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１中専	60 ％	200 ％	200 ％	184 ㎡	11.5 m x 16.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫタイプ×２戸×２Ｆ

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	73.60	100.0	73.60	1,236	90,970	2.0	181,940
							1.0	90,970
2～ 2	共同住宅	73.60	100.0	73.60	1,236	90,970	2.0	181,940
							1.0	90,970
～

～

～

計		147.20	100.0	147.20		181,940		363,880
								181,940

⑨年額支払賃料	181,940 円　×　12ヶ月　＝　 2,183,280 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 147.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて担保されているため不計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,183,280 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 174,662 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,008,618 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	363,880 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,348 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 181,940 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 56,911 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,068,877 円　　　　（　 11,244 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０８６６３（賃）　　　　-609	1,299 ( 1,233)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,261	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,273 円/㎡　月額支払賃料（　 1,236 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０８６６３（賃）　　　　-611	1,318 ( 1,318)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	1,285
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

笠岡 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	81,200 円	20,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	65,498 円	2,183,280　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 12,880 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 172,500 円	20,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	20,300 円	20,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	20,300 円	20,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 372,678 円　（　　　　　　 2,025 円／㎡）　　（経費率　　 18.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

25 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9675

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	20,300,000 円	設計監理料率　 138,000 円／㎡　×　 147.20 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0767	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0683 ×　 45 ％　＋　0.0777 × 35 ％　＋ 0.0940 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,557,010 円（　　　　　 8,462 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,068,877 円
②総費用	372,678 円
③純収益　①－②	1,696,199 円
④建物等に帰属する純収益	1,557,010 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	139,189 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	134,665 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 732 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,927,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出
笠岡 -6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

笠岡 -6

岡山県

岡山第２

氏名

不動産鑑定士　藤原　康正

TEL.

鑑定評価額

5,540,000 円

１㎡当たりの価格

30,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和4年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	笠岡市旭が丘３５７番				②地積　(㎡)	184 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１中専 (60,200) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅が建ち並ぶ南向傾斜高台の住宅地域	東6m市道	水道、下水	笠岡 3.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 20 ｍ、南 150 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

国道２号北側の中規模住宅団
地

街

路

基準方位　北、６ｍ
市道

交通

施設

笠岡駅北西方

3.0km

法令

規制

（都）１中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

笠岡市郊外の高台にある中規模住宅団地である。住宅地として熟成しているが、大きな地域要因の変化はみられ
ず、人口減少等から宅地需要は弱く、地価水準は下落傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 30,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 12,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は笠岡市の郊外で中心部から約５ｋｍ圏内の高台及びその周辺の住宅地域一円である。需要者は笠岡市に地
縁関係のある３０～４０歳代の勤労者が中心で、同一需給圏外からの転入者は少ない。当市は県南部でも人口減少率が
大きく、今後も生産年齢人口の減少も見込まれる。需要は傾斜地勢にあるので弱く、供給は中古住宅が主体となる。市
場の中心となる価格帯は、土地が５００～７００万円程度、新築の戸建物件が３０００～３５００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

一般住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域であり、収益価格は居住の快適性等が賃料水準に反映されにくく低位に試算された
。比準価格は既成住宅地を中心に類似性の高い事例を採用した。居住の快適性を重視する住宅地域であることから自用
目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であるので、取引事例から求めた説得力のあ
る比準価格を採用し、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　笠岡 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 42,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[102.0]

100
[140.3]

[103.0]
100

30,200

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     30,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

近年工場等の進出はみられるが、笠岡市の人
口は近５年間で約９％減少し、今後も生産年
齢人口の減少が見込まれるので、住宅地需要
は強くはない。

市西部の高台にある傾斜地勢の中規模住宅団
地で、平坦地との競争力に劣り、居住者の高
齢化による転出や売り物件も多くなっている
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +10.5
環境　　　　　　 +27.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

笠岡 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０４Ｋ０２８０５ -1040	笠岡市		建付地	（　）	長方形	西6m市道、中間画地		（都）１低専 (40,80)
b	Ｒ０５Ｋ０８６６３ -606	笠岡市		更地	（　）	長方形	南東6m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
c	Ｒ０４Ｋ０２８０５ -1010	笠岡市		建付地	（　）	長方形	東6m市道、南6m、角地		（都）１低専 (50,100)
d	Ｒ０３Ｔ０２８０５ -613	笠岡市		更地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		（都）１低専 (50,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 28,055	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	27,230	100 [ 94.5]	28,815	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	29,700
b	(　 ) 34,199	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	32,440	100 [ 98.0]	33,102		34,100
c	(　 ) 31,674	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	29,584	100 [ 100.0]	29,584		30,500
d	(　 ) 28,735	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ / ]	100 [ 104.9]	27,091	100 [ 100.0]	27,091		27,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.5	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 30,100 円／㎡]

笠岡 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な積算資料が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,048,135	373,542	1,674,593	1,564,680	109,913	（　0.9675） 106,341	（ 5.0 - 0.4 ） 4.6％
	⑧収益価格	2,311,761 円　　　　（　 12,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

笠岡 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	74.00	ＬＳ2	148.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１中専	60 ％	200 ％	200 ％	184 ㎡	11.5 m x 16.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域状況を考慮し約３７㎡の２ＤＫファミリー向けで各階２戸の合計４戸を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	74.00	100.0	74.00	1,217	90,058	2.0	180,116
							1.0	90,058
～

～

～

～

計		148.00	100.0	148.00		180,116		360,232
								180,116

⑨年額支払賃料	180,116 円　×　12ヶ月　＝　 2,161,392 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 148.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等担保により不計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,161,392 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 172,911 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,988,481 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	360,232 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,314 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 180,116 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 56,340 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,048,135 円　　　　（　 11,131 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０８７１８（賃）　　　　-105	1,290 ( 1,251)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,290	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,253 円/㎡　月額支払賃料（　 1,217 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０８６６３（賃）　　　　-610	1,111 ( 1,080)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,169
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

笠岡 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	81,600 円	20,400,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	64,842 円	2,161,392　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 12,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 173,400 円	20,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	20,400 円	20,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	20,400 円	20,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 373,542 円　（　　　　　　 2,030 円／㎡）　　（経費率　　 18.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

25 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9675

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	20,400,000 円	設計監理料率　 138,000 円／㎡　×　 148.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0767	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0683 ×　 45 ％　＋　0.0777 × 35 ％　＋ 0.0940 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,564,680 円（　　　　　 8,504 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,048,135 円
②総費用	373,542 円
③純収益　①－②	1,674,593 円
④建物等に帰属する純収益	1,564,680 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	109,913 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	106,341 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 578 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,311,761 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,600 円／㎡）