別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 笠岡 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   笠岡 -2 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　林　陽一郎   TEL.

鑑定評価額 9,560,000 円  １㎡当たりの価格 32,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 笠岡市富岡字大礒５４８番２外 ②地積 　(㎡) 296   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２中専 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:3 住宅 Ｗ2 農家、一般住宅が混 在する山裾の既成住 宅地域 北5m市道、背面道 水道、下水 笠岡 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 笠岡駅東方 2.2km 法令 規制 （都） ２中専 (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 市東部郊外の既成住宅地域で、地域要因に特段の変動は見られず、今後も現状維持で推移するものと予測される 。地価水準は、今後も下落傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は当市東部郊外に位置する住宅地域である。需要者の中心は当市に居住・勤務する一次取得者であるが、古 くからの既成住宅地域であるため、当地区出身者及びその親戚縁者等による需要が多い。国道に形成された商業地域に 近接するものの、周辺地域における新規の分譲住宅地との競争では劣後するため、地価は弱含み傾向にある。中心とな る価格帯は、土地は３００㎡程度で１，０００万円程度、新築戸建住宅で２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は笠岡市郊外で取引された地域的特性、価格帯が類似する代替性の高い取引事例を採用の上、比準して求めら れており、試算価格としての精度は高い。また、対象標準地の画地形状から判断して、投資採算性に見合うアパート等 の建築が困難であるため、収益還元法の適用は断念した。以上の検討により、規範性の高い比準価格を中心に、代表標 準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を標記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　笠岡 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [128.6] [101.0] 100 32,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響が和らぐ中で、県内景気は 緩やかに回復しているが、近時の物価及び長 期金利の上昇等により先行きが不透明な状況 にある。 旧街道沿いの既成の住宅地域であるため、外 部からの流入が少なく、空き家や未利用地が 年々増加している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.5 交通・接近　　　  +3.5 環境　　　　　　 +23.0 行政　　　　　　  -0.5 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％