別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 笠岡 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   笠岡 -1 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　藤原　康正   TEL.

鑑定評価額 6,890,000 円  １㎡当たりの価格 42,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 笠岡市笠岡字西ノ浜新田５６２８番３７ ②地積 　(㎡) 164   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅を中心に病 院等も混在する新興 住宅地域 北東6m市道 水道、下水 笠岡 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 病院、営業所等の立地する埋 立地区内の住宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 笠岡駅西方 1.2km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道２号背後で、病院等の事業所も混在する利便性が良好な一般住宅地域である。地域要因に大きな変化はなく 、人口減少等から宅地需要は弱いが、地価水準は底値に近く、今後は安定して推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は笠岡市の中心部に比較的近い利便性が良好な住宅地域一円である。需要者は笠岡市及びその周辺の企業等 に勤務する当地と地縁関係のある３０～４０歳代の勤労者が中心で、同一需給圏外からの転入者は少ない。近年、西部 の干拓地を中心に工場立地が進んでおり、人口の増加が期待される。宅地需要は弱含みであるが底値圏に近く比較的安 定している。市場の中心価格帯は、土地が６００～９００万円、新築戸建物件が３０００～３５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中心部に近い自用の戸建住宅等が建ち並ぶ地域であることに加え、画地規模がやや小さいことから共同住宅 等の想定は困難であるため、収益価格は試算できなかった。居住の快適性を重視する住宅地域であることから、自己使 用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、代替性のある取引事例 から求めた説得力のある比準価格を採用し、前年からの変動要因にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　笠岡（県） -6              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     42,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 近年工場等の進出はみられるが、笠岡市の人 口は近５年間で約９％減少し、今後も生産年 齢人口の減少が見込まれるので、住宅地需要 は強くはない。 依然として人口減が続いているが、中心市街 地に近い住宅地域で利便性が良く、長く続い た下落で底値圏に近づいている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％ 0.0 ％