別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 玉野 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   玉野 9-1 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　大塚　太郎   TEL.

鑑定評価額 42,100,000 円  １㎡当たりの価格 17,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 玉野市玉原３丁目１０８６番７ ｢玉原３－５－２｣ ②地積 　(㎡) 2,434   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:2 倉庫兼事務所 Ｓ1 中小規模の工場等が 建ち並ぶ内陸型の工 業団地 西13m市道 水道、下水 宇野 6.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     3,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 丘陵地の玉原企業団地 街 路 １３ｍ市道 交通 施設 宇野駅西方 6.5km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 造船関連企業等が集積する丘陵地に開発された内陸型の企業団地である。造船事業の再編は進んだが、円安を背 景に製造業関係の工場需要は堅調と見られており、略需給均衡状態にある現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は玉野市を中心とする岡山県南部の工場が集積する工業地域であり、主たる需要者は、造船関連下請工場の 加工・製造業者等である。造船事業の再編は進んでいるものの熟成した内陸型の工業団地内の土地に対する需要は堅調 であり、円安による国内回帰の動きも後押ししている。供給が限定的で取引自体は少ない状況にあり、中心価格帯の把 握は困難であるが、単価では１㎡当たり１．５万円～２万円程度であると認められ、地価は安定的に推移している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自社利用の工場を中心とする工業団地であり、賃貸市場が未成熟であるため収益還元法は適用しなかった。 比準価格は、時間的・空間的に取引事例の収集範囲を拡大して対象標準地の地価水準・動向の適切な把握に努めており 、岡山県内の工業地の広域的な均衡にも留意して試算したことから十分な説得力を有すると認められる。したがって、 市場の実態を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響は薄れ、各種政策の効果も あって景気は持ち直しているが、円安・物価 上昇等の影響が懸念されており先行きは不透 明な状況にある。 造船事業の再編は進んでいるものの熟成した 内陸型の工業団地内の土地に対する需要は堅 調である。地域要因の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％